Qual é a natureza do registro do loteamento na matrícula do imóvel?

Findo o prazo legal sem impugnação, ou tendo esta sido rejeitada pelo juízo competente, será feito imediatamente o registro do loteamento na matrícula do imóvel. O ato é de registro em sentido estrito, no Livro 2, conforme previsto no rol do art. 167, I, 19, da Lei nº 6.015/1973.

O registro tem natureza constitutiva da situação jurídica do bem, transmutando uma única gleba em vários lotes. É o registro do loteamento que confere existência jurídica aos lotes (art. 18 da Lei nº 6.766/1979), tornando-os disponíveis e habilitando o loteador a negociar as parcelas resultantes (mediante venda, promessa de venda, cessão etc.). Qualquer ato que manifeste a intenção de vender lote não registrado configura crime qualificado, nos termos do art. 50, parágrafo único, I, da Lei nº 6.766/1979[1].

A natureza constitutiva e cogente resta patente na própria dicção do art. 18, caput, da Lei nº 6.766/1979, pois o legislador se vale da expressão “deverá submetê-lo ao registro imobiliário”, ao invés de “poderá”, que indicaria a facultatividade do registro.

Parte da doutrina registral afirma a natureza declaratória do registro do loteamento, distinguindo-a do registro de cada lote, que é constitutivo[2]. Outra vertente, por sua vez, assevera que o registro do loteamento tem dupla natureza jurídica: (i) declaratório em relação a terceiros em geral, pois modifica a estrutura jurídica do imóvel, que se transforma em vários lotes, sem gerar direito real algum em face do loteador, ao passo que gera a disponibilidade jurídica dos lotes; (ii) constitutivo em relação ao Município, já que com o registro do loteamento os equipamentos públicos, as vias de circulação e as áreas públicas passam ao domínio municipal.

Essa vertente também afirma que a publicidade do parcelamento do solo não advém unicamente do registro (art. 18 da Lei nº 6.766/1979), mas também da acessibilidade documental e procedimental franqueada a qualquer pessoa (art. 24 da Lei nº 6.766/1979)[3], tese à qual se filia. Embora qualquer interessado possa ter acesso ao fólio real da gleba após o registro do loteamento, é necessário distinguir a publicidade registral indireta (operada mediante expedição de certidão ao interessado), da publicidade direta (consistente no exame por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca) de que gozam os documentos arquivados na serventia e os autos do procedimento tramitado no Registro de Imóveis que culmina no registro do parcelamento do solo urbano. A publicidade do procedimento e dos documentos arquivados na serventia é ampla e direta, representando uma exceção à publicidade indireta dos registros públicos.

O registro é feito por extrato (ou por resumo) na matrícula da área a ser loteada (art. 20, caput, da Lei nº 6.766/1979), com menção, quando for o caso, à abertura de matrículas para cada lote. Não se faz necessário transmutar todo o memorial de descrição dos lotes e do empreendimento para a matrícula primitiva (transcrição), mas apenas consignar as informações cuja publicidade seja relevante.

Por ser consignado o registro por simples extrato, não se repete a descrição, com medidas e confrontações, de todos os lotes e demais áreas constantes do memorial, sendo suficiente a elaboração de quadro resumido, indicando o número de quadras e a quantidade de lotes que compõe cada uma delas. Por cautela e para fins de controle de disponibilidade, recomenda-se a elaboração de ficha auxiliar, destinada à anotação do número de matrícula correspondente a cada lote do empreendimento[4].

O registro do loteamento não implica o encerramento ou cancelamento da matrícula primitiva, vulgarmente denominada “matrícula-mãe”, pois, embora perca sua disponibilidade jurídica, ainda admite o lançamento de outros atos, tais como a averbação de alteração do plano ou de desistência do loteamento[5]. Daí a distinção terminológica e jurídico-conceitual entre a expressão “perda da disponibilidade” e o termo “encerramento” da matrícula. Assim como no registro da instituição e especificação condominial, não é boa técnica o cancelamento ou encerramento da matrícula onde se registra o loteamento. A matrícula primitiva perde apenas a sua disponibilidade, o que permite as averbações referentes à desistência ou à modificação do loteamento[6].

Em atenção à continuidade e à disponibilidade registral, a descrição e a indicação da área do imóvel a ser loteado devem coincidir com as que constarem na respectiva transcrição ou matrícula, exigindo-se, caso contrário, prévia retificação[7]. Trata-se de um importante consectário do princípio da especialização objetiva, vinculado ao princípio da continuidade registral, sendo ambos princípios de observância cogente pelo oficial registrador.

Da mesma forma, se, eventualmente, o loteamento abranger vários imóveis do mesmo proprietário, com transcrições e matrículas diversas, é imprescindível que se proceda, previamente, à sua unificação[8].

Ao contrário, se a área loteada for parte de uma gleba maior, far-se-á o seu prévio desdobro. Neste caso, por existir área remanescente, recomenda-se a abertura de matrícula própria correspondente, após o registro do parcelamento[9], excluindo-a da gleba loteada. Tal providência, contudo, é de caráter facultativo, como dispõem expressamente as orientações normativas do Estado de São Paulo[10].

Também se considera facultativa a abertura de matrículas para as áreas públicas do loteamento (vias e praças, espaços livres e outros equipamentos urbanos constantes no memorial descritivo e no projeto). Se for aberta uma matrícula para cada uma dessas áreas, o oficial, em seguida, registrará a transmissão do domínio ao Município[11]. Por se tratar de providência facultativa, a ser efetuada segundo o interesse ou a conveniência dos serviços, não poderá implicar ônus ou despesas para os interessados[12].

Na sequência do registro, o art. 19 da Lei nº 6.766/1979 exige que o oficial registrador comunique à Prefeitura acerca do registro. A doutrina entende que tal comunicação é salutar, pois compete ao Município fiscalizar a implantação do loteamento[13].

 

Fonte: V.F. Kümpel, C.M. Ferreira, Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v.5, tomo II, São Paulo, YK, 2020.

 

[1]     V. C. Amadei – V. Abreu Amadei, Como lotear uma gleba, 3ª ed., Campinas, Millennium, 2012, pp. 319-320.

[2]     Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro, Forense, p. 78.

[3]     V. C. Amadei – V. Abreu Amadei, Como cit. (nota 1 supra), 3ª ed., pp. 320-321.

[4]     Firmou-se, nesse sentido, orientação normativa no Estado de São Paulo: “item 189.1. Em ficha auxiliar, não integrante da matrícula, será feito o controle de disponibilidade, com simples anotação do número da matrícula aberta para cada lote” (Cap. XX, Tomo II, das NSCGJSP).

[5]     J. B. Galhardo, O Registro do Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos, Porto Alegre, IRIB/safE, 2004, p. 44.

[6] A. Fioranelli, Matrícula no Registro de Imóveis – Questões Práticas, in C. Yatsuda Moromizato Yoshida – M. Figueiredo – V. Abrreu Amadei (coords.), Direito Notarial e Registral Avançado, Revista dos Tribunais, São Paulo, 2014, p. 299.

[7]     Item 173, Cap. XX, Tomo II, NSCGSP.

[8]     Item 172, Cap. XX, Tomo II, NSCGSP.

[9]     J. M. Tossi Silva, Loteamento Urbano, in ARISPJUS, 9 (2017), p. 26.

[10]    Item 187.3, Cap. XX, Tomo II, NSCGSP: “A prévia divisão da gleba, com a subsequente abertura de matrículas, não é requisito para o registro de loteamento que não a abranja por inteiro. Registrado o loteamento, pode o registrador, de acordo com a conveniência ou interesse dos serviços, ou a pedido, abrir matrícula para a área remanescente, desde que perfeitamente descrita, identificada e localizada no projeto de parcelamento e no memorial descritivo aprovados pelo Município. Não serão cobrados emolumentos nem despesas do interessado se a abertura decorrer da conveniência ou interesse dos serviços”.

[11]    Nesse sentido: Item 187, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJSP.

[12]    Item 187.1, Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJSP.

[13]    J. M. Tossi Silva, Loteamento cit. (nota 9 supra), p. 43.

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