“As cláusulas especiais impostas na compra e venda são pactos acessórios, também denominadas de cláusulas adjetas ou pactos adjetos, e têm por finalidade dar maior variabilidade ao contrato de compra e venda, isto é, maior poder de contratar das partes.

São pactos acessórios, porque dependem do contrato de compra e venda e podem ser estabelecidos por termo autônomo ou mesmo por cláusula, no próprio instrumento de venda. Um dos pactos adjetos que pode aderir à compra e venda é, justamente, a hipoteca. Nesse caso, a hipoteca emerge para garantir a dívida gerada pela própria compra e venda, cujas condições, em geral, envolvem prestações futuras. Note-se que esse arranjo contratual exerce função assemelhada à alienação fiduciária em garantia, mas sem a vantagem do procedimento de execução extrajudicial.

Normalmente, a compra e venda com pacto adjeto de hipoteca envolve a aquisição do imóvel com recursos advindos de financiamento pela instituição financeira, ao mesmo tempo em que o comprador dá em garantia hipotecária, ao credor, o imóvel que está adquirindo. Por isso, trata-se de contrato comum no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), hipótese na qual o imóvel adquirido é dado em garantia do pagamento, em prestações mensais e sucessivas, do financiamento feito pela Caixa Econômica Federal ou outro banco integrante do sistema.

Sendo a compra e venda com pacto adjeto de hipoteca, o descumprimento de suas condições levará não à rescisão contratual, mas à execução da garantia hipotecária. Ou seja, efetuado o registro da compra e venda com pacto adjeto de hipoteca, o imóvel dado em garantia ficará vinculado à dívida gerada pelo financiamento contraído para a sua compra. Para isso, deve o pacto constar expressamente do instrumento, sendo então submetido ao registro conjuntamente à compra e venda. Caso contrário, não será constituída como garantia real, de modo que as consequências do eventual inadimplemento do devedor ficarão restritas ao plano obrigacional.

Importa anotar que, muito embora a hipoteca tenha por objetivo garantir uma dívida cujo cumprimento se dará em momento futuro ao do registro da compra e venda, a transferência do domínio do imóvel efetiva-se com o registro desta. Afinal, a forma de pagamento não interfere na transferência dominial, não havendo de se exigir a quitação para registrar a escritura de compra e venda. Aliás, o próprio pacto adjeto de hipoteca sinaliza a inexistência de quitação, já que a constituição da hipoteca visa justamente garantir a dívida contraída para a aquisição do imóvel.”

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Fonte: V.F. Kümpel, C.M. Ferrari, Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v. 5, tomo II, São Paulo, YK, 2020.