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Contrato-padrão submetido a registro imobiliário e Validade da cláusula que autoriza a cobrança das despesas

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Ementa do STJ: É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura.

STJ, REsp 1569609 / SP

Ministra NANCY ANDRIGHI (1118)

T3 – TERCEIRA TURMA

DJ 07/05/2019

DJe 09/05/2019

RB vol. 659 p. 193

RECURSO  ESPECIAL.  AÇÃO  DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO. NEGATIVA  DE  PRESTAÇÃO  JURISDICIONAL.  INEXISTÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE.   SÚMULA   284/STF.  PREQUESTIONAMENTO.  AUSÊNCIA.  SÚM. 211/STJ.   LOTEAMENTO.   OBRAS   E   SERVIÇOS   DE  MANUTENÇÃO  E/OU INFRAESTRUTURA.  CONTRATO-PADRÃO  SUBMETIDO  A REGISTRO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA   QUE  AUTORIZA  A  COBRANÇA  DAS  DESPESAS.  HIPÓTESE  NÃO ACOBERTADA   PELA  TESE  FIRMADA  EM  RECURSO  ESPECIAL  REPETITIVO. JULGAMENTO: CPC/73.

  1. Ação declaratória  de  inexistência  de  obrigação  ajuizada em 10/02/2009,  da  qual  foi  extraído  o  presente  recurso especial, interposto em 05/06/2014 e atribuído ao gabinete em 25/08/2016.
  2. O propósito  recursal  é  dizer sobre a validade da cobrança de contribuição  vinculada  à  prestação  de  serviços  de  manutenção, realizada  pela  administradora  do  loteamento  em  que situados os imóveis dos recorrentes.
  3. Devidamente analisadas  e  discutidas  as questões de mérito, e suficientemente  fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação do art. 535, II, do  CPC/73.  4. Não se conhece do recurso quando ausente a indicação expressa do dispositivo que se tem por violado. Súmula 284 do STF.
  4. Não se conhece do recurso quando ausente a indicação expressa do dispositivo que se tem por violado. Súmula 284 do STF.
  5. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como  violados  impede  o  conhecimento  do recurso especial. Súmula 211/STJ.
  6. Hipótese dos  autos  que  se  distingue da acobertada pela tese firmada  no REsp 1.439.163/SP, julgado pela sistemática dos recursos repetitivos,  porque: (i) a recorrida é a própria loteadora do solo, que  assumiu  a  administração  do  loteamento, e, portanto, não tem natureza  jurídica  de  associação  de  moradores;  (ii) há expressa autorização  contratual para a cobrança de despesas administrativas; (iii)  a  escritura  pública  de  compra  e  venda  dos  imóveis faz referência  ao contrato-padrão arquivado no registro de imóveis, que autoriza expressamente tal cobrança.
  7. O art. 18, VI, da Lei 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, exige que o loteador submeta o projeto de loteamento ao registro imobiliário, acompanhado, dentre outros documentos, do exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa   de   cessão,  do  qual  constarão,  obrigatoriamente,  as indicações  previstas  no  seu  art.  26 e, eventualmente, outras de caráter negocial, desde que não ofensivas dos princípios cogentes da referida lei.
  8. É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja  a  cobrança,  pela  administradora  do loteamento, das despesas   realizadas  com  obras  e  serviços  de  manutenção  e/ou infraestrutura,  porque  dela  foram  devidamente  cientificados  os compradores, que a ela anuíram inequivocamente.
  9. Recurso especial   conhecido em  parte  e,  nessa  extensão, desprovido.

Acórdão: Vistos,  relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira  Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos   e   das   notas  taquigráficas  constantes  dos  autos,  por unanimidade,  conhecer  em parte do recurso especial e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os  Srs.  Ministros  Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.

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