“O acervo das serventias extrajudiciais ostenta natureza pública, e por isso o acesso às informações nele contidas é garantido a todos. No âmbito registral, o vocábulo “publicidade” significa justamente “tornar público” ou “colocar à disposição do público” informações de determinados fatos constantes do acervo registral. Trata-se da própria essência do serviço público delegado, tal como se infere do art. 236, caput, da Constituição Federal de 1988, bem como do art. 1º da Lei 8.935/1994[1]. Aliás, a publicidade do registro imobiliário não é apenas princípio finalístico, mas também o pressuposto fundamental para a constituição de direitos reais, indispensável para a produção dos efeitos erga omnes.

Todavia, o fato de o acervo ser público não significa necessariamente que deva estar acessível a qualquer pessoa. De fato, apenas as informações, e não os livros que as contêm, estão ao alcance de todos, e tais informações são, em regra, disponibilizadas de modo indireto: por meio das certidões.

Daí dizer que a publicidade no Registro de Imóveis é, em regra, indireta, ou seja, se materializa pela emissão de certidão ou prestação verbal ou eletrônica de informação, na forma legal (art. 16 da Lei nº 6.015/1973). Os usuários, portanto, não têm acesso, em tese, aos livros e às matrículas da unidade.

Vale dizer, em regra, não há no Registro de Imóveis a chamada publicidade direta, configurada pelo manuseio direto, dos livros e matrículas, pelos utentes do serviço. Pode-se apontar como exceção, contudo, as regras dos arts. 24 da Lei nº 6.766/1979, e 32, § 4º, da Lei nº 4.591/1964, que autorizam o exame dos documentos integrantes dos processos de registros de loteamentos e de incorporação imobiliária[2].

As certidões, em geral, são emitidas a partir do acervo (livros, matrículas e documentos arquivados), e devem reportar com precisão a realidade tabular. Veda-se, inclusive, a expedição de nova certidão de inteiro teor ou de parte do registro do imóvel (transcrição, inscrição, matrícula e averbação) tendo como única fonte de consulta certidão anterior, expedida por unidade do serviço extrajudicial[3].

Considerando que a certidão do Registro Imobiliário pode ser solicitada por qualquer pessoa, independentemente do motivo ou interesse do pedido (art. 17 da Lei nº 6.015/1973), não cabe ao registrador indagar a legitimidade e a motivação daquele que a solicita, tampouco submeter o requerimento à apreciação e despacho judicial.

O prazo de emissão e disponibilização de qualquer certidão não poderá exceder cinco dias (art. 19 da Lei nº 6.015/1973). Aliás, deve o oficial fornecê-la no menor tempo possível, em cumprimento aos deveres de presteza e eficiência. Entende-se que o referido prazo deverá ser contado em dias úteis, a partir da data do pedido, já que o Registro de Imóveis não realiza expediente aos sábados, domingos e feriados, de sorte que, a despeito da omissão legislativa, parece razoável considerar o termo “úteis” na contagem do prazo legal.

A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial, seus substitutos, ou prepostos autorizados. Independentemente da forma como é expedida e das especificações do pedido, sempre que houver qualquer alteração no ato cuja certidão é pedida, deve o oficial obrigatoriamente mencioná-la, sob pena de responsabilidade civil, penal e administrativa (art. 21 da Lei nº 6.015/1973).” (…)

Quanto às espécies, as certidões são divididas em três: em inteiro teor, em breve relatório e por quesito.

“A certidão de inteiro teor caracteriza-se por conter a transcrição integral (ipsis litteris) da matrícula ou transcrição imobiliária, com a reprodução fiel de todos os elementos e informações consignados no livro de registro. Trata-se de verdadeira cópia precisa e integral da matrícula ou transcrição, com a discriminação minuciosa e integral dos ônus, gravames, constrições e disposições referentes ao imóvel em questão. Esta modalidade de certidão pode ser extraída por meio de processamento de texto e impressão, reprográfico e eletrônico.[4]

A certidão em breve relatório, ou resumida, é a transcrição das principais partes do assento ou dos documentos arquivados na serventia, essenciais à prova que se pretenda fazer com a certificação. Nesta não constará, portanto, a integralidade do conteúdo registral, mas apenas as informações essenciais e atuais referentes ao imóvel e aos respectivos titulares de direitos reais. Considerando que nesta modalidade de certidão não haverá todas as informações constantes da matrícula, livro ou outro documento arquivado na serventia, o oficial deve ter a cautela de cumprir o disposto no já mencionado art. 21 da Lei nº 6.015/1973. Assim, deverá constar da certidão toda alteração posterior à sua emissão, a despeito das especificações constantes do requerimento que solicita a expedição da certidão. Noutro dizer, o fato de ser em resumo a certidão não desobriga o registrador de relatar todos os ônus e informações sobre o imóvel verificados até a data da certidão.

A certidão por quesito é a espécie de certidão na qual consta a transcrição de partes isoladas do assento ou documentos arquivados na serventia e que são objeto de questionamentos pelo interessado. De certa forma, a tarefa do registrador ou preposto autorizado, neste caso, é responder às indagações formuladas pelo utente.

É o caso, por exemplo, da certidão que contém apenas a informação do proprietário atual do imóvel de uma dada matrícula. Ressalta-se que, mesmo nesta espécie de certidão, é indispensável a observância ao art. 21 da Lei nº 6.015/1973, impondo a menção às alterações do ato cuja certidão é pedida.”

 

 

Fonte: V.F. Kümpel, C.M. Ferreira, Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v.5, tomo I, São Paulo, YK, 2020.

 

[1] O item 30, do Cap. XIII, Tomo II, das NSCGJSP dispõe no seguinte sentido: “Os notários e registradores lavrarão certidões do que lhes for requerido e fornecerão às partes as informações solicitadas, salvo disposição legal ou normativa expressa em sentido contrário”.

[2] Nesse sentido foi o parecer da CGJSP, Proc. CG nº 42.249/2005, rel. Vicente de Abreu Amadei.

[3] Art. 4º do Provimento nº 23/2012 do CNJ.

[4] Item 155 do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJSP.