Vitor Frederico Kümpel e Fernando Keutenedjian Mady
A matrícula materializa o sistema do fólio real, modelo observado pela Lei dos Registros Públicos, a partir de 1976,1 que substituiu o sistema do fólio pessoal, no qual a organização das serventias era feita com base nos títulos apresentados e nos titulares dos imóveis, inexistindo o sistema de matrícula. Com a introdução do fólio real, a função registral foi reorientada para se concentrar no próprio imóvel.
O art. 176, §1º, inciso I, da lei 6.015/1973, estabeleceu as bases para a estruturação do Registro de Imóveis. De acordo com o princípio da unitariedade, cada matrícula corresponde a um imóvel, resultando em uma correspondência direta entre cada imóvel e sua respectiva matrícula componente do Livro nº 2 – Registro Geral.
Os atos na matrícula devem ser escriturados de forma narrativa, segundo as mutações jurídico-reais, por meio de atos de registro e averbação que se sucedem de maneira contínua e coordenada, alinhados com o sistema causal brasileiro, baseado nos conceitos de título e modo, inaugurado pelo Código Civil de 1916.
A matrícula é o primeiro ato de registro em sentido lato, uma vez que é estabelecida antes de qualquer outro ato de registro ou averbação no contexto do sistema do fólio real. Seu propósito é refletir a situação jurídica de um imóvel específico, conforme estipulado nos artigos 176, § 1º, 228 e 236 da Lei dos Registros Públicos. Embora seu substrato físico esteja em transição para um formato virtual, de acordo com a Lei nº 14.382/2022, artigo 11, a matrícula continua a ser o repositório de todas as informações cadastrais do imóvel.2
As recentes mudanças legislativas demonstram uma tendência em simplificar o processo de abertura de matrículas, reduzindo os requisitos anteriores, mas sem comprometer a segurança jurídica. Trata-se de um sistema depurativo, em razão de estar em vigor, desde 1976, dois sistemas, quais sejam: o fólio real e pessoal (LRP, art. 295). Uma vez aberta a matrícula, qualquer evento relevante é averbado na transcrição total ou parcial, com referências e indicações às averbações, junto aos registros (transcrições e inscrições) mencionados no mandado judicial.
O art. 176-A da LRP apresenta situações em que a abertura de matrículas é permitida, resultantes de aquisições originárias ou equiparadas (LRP, art. 176, § 5º). Essas aberturas podem ocorrer independentemente da aplicação do princípio da continuidade ou do trato sucessivo, conforme estabelecido nos artigos 195 e 237 da LRP.
A aquisição da propriedade imóvel é classificada pela doutrina como originária ou derivada. Sob o aspecto do encadeamento das relações jurídicas entre os titulares do bem, a aquisição originária é aquela em que inexiste uma causalidade volitiva entre o novo domínio e a situação anterior da coisa. Esta aquisição originária se dá em razão de um fato ou ato jurídico desvinculado do titular anterior, pouco importando as relações anteriores da coisa. Por outro lado, na aquisição derivada, mantém-se uma sucessão de fatos jurídicos volitivos interligados. Aqui, existe uma transmissão do bem de um sujeito para o outro, de forma que a propriedade se transfere com todos os ônus pendentes em seu domínio anterior, tais como os direitos reais e as condições resolutivas.3
Uma das formas de a aquisição ser denominada de originária é no caso da primeira propriedade, em que enseja a abertura de matrícula, já que inexiste transcrição anterior. No entanto, o sentido utilizado pelo legislador, no caso do art. 176-A, não é esse, mas sim o de aquisição originária relacionada à inexistência de uma vinculação volitiva entre o titular atual e o anterior. Nesse sentido, o legislador não determinou, por regra, a abertura de matrícula nas aquisições originárias na medida em que não é criada relação de causalidade entre o titular atual e o anterior. Atuando de forma mais ousada, poderia ter entendido que se a aquisição é originária e inaugura uma nova etapa do fólio real, a abertura de matrícula deveria ser regra, além de serem transportados dados anteriores quando forem imprescindíveis.
Sob o aspecto do encadeamento das relações jurídicas entre os titulares do bem, a aquisição originária é aquela em que inexiste uma causalidade volitiva entre o novo domínio e a situação anterior da coisa. Esta aquisição originária se dá em razão de um fato ou ato jurídico desvinculado do titular anterior, pouco importando as relações anteriores da coisa. Por outro lado, na aquisição derivada, mantém-se uma sucessão de fatos jurídicos volitivos interligados. Aqui, existe uma transmissão do bem de um sujeito para o outro, de forma que a propriedade se transfere com todos os ônus pendentes em seu domínio anterior, tais como os direitos reais e as condições resolutivas.4
O §4º do artigo 176-A dispõe que eventuais divergências entre a descrição do imóvel constante do registro e aquela apresentada pelo requerente não obstarão o registro, na medida em que é quase impossível se observar a especialidade objetiva para área que foi adquirida, pois ela varia muito de acordo com cada caso concreto, de forma que o dispositivo facilitou para o registrador promover a regularização.
Ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, deve-se abrir um novo fólio, caso exista segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, e desde que constem os dados do registro anterior (LRP, art. 176, § 8º).
Cabe ressaltar que a matrícula é elaborada à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que contar do acervo do registrador (LRP, art. 196). Portanto, o título deverá conter os dados da matrícula evidentes e completos, para a sua abertura, mesmo que judicial ou administrativo (LRP, art. 225).
Além disso, o princípio da territorialidade é fundamental na abertura de matrículas, exigindo que esta seja realizada na circunscrição onde o imóvel está localizado. Isso pode ocorrer mediante solicitação do interessado ou por iniciativa própria, por conveniência do serviço, conforme estipulado no caput do artigo 169 da LRP.5
Os imóveis públicos têm a opção de registro, podendo ser feito de ofício ou mediante solicitação, conforme estabelecido no artigo 195-A da Lei dos Registros Públicos (LRP). A abertura de matrícula para logradouros públicos ocorre principalmente em casos de parcelamentos do solo, sejam eles regulares ou irregulares. Além disso, essa regra se aplica a imóveis públicos que não possuíam matrícula prévia, incluindo terras devolutas destinadas a projetos urbanos, de acordo com o artigo 195-B da LRP.
A fusão de matrículas contíguas de imóveis objeto de imissão provisória em favor do ente desapropriante ou de cessionários ou promitentes cessionários, deve ser requerida perante o registrador com atribuição territorial para tanto (Lei nº 8.935/1994, art. 12).
É importante observar que esse requerimento deve se referir a imóveis localizados em áreas urbanas ou de expansão urbana, e que estejam relacionados a programas habitacionais ou de regularização fundiária, conforme delineado nos §§ 2º e 3º do artigo 235, bem como no item III do mesmo artigo da LRP.A abertura de matrícula única, de dois ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória registrada em nome da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou de suas entidades delegadas ou contratadas e sua respectiva cessão e promessa de cessão, será utilizada com a finalidade de implementar programas habitacionais ou de regularização fundiária, o que deverá ser informado no requerimento de unificação (LRP, art. 235, §§ 2º e 3º). Cabe a averbação de encerramento ou desfalque nas matrículas anteriores.
Todas as matrículas devem conter o número de ordem do Livro 2 – Registro Geral -, a data da abertura, a identificação do imóvel e do proprietário, o número do registro anterior, além do Código Nacional das Serventias e o Código Nacional de Matrícula (LRP, art. 235-A, regulamentado pelo Código Nacional de Normas da CN-CNJ, art. 330).
Conforme analisado, o modo de aquisição originária, e as situações lhe equiparadas ex vi legis não são causas de abertura de matrícula, em regra, ressalvados os seguintes casos: a inexistência de matrícula anterior; a sobreposição parcial a registro anterior; ou atingir a mais de um imóvel, parcial ou totalmente (LRP, art. 176-A, caput e incisos). Neste caso, o registrador averbará o encerramento do registro ou da matrícula anterior, caso a sobreposição seja total; ou então, averbará o seu desfalque, independentemente de apuração da área remanescente. A apuração da disponibilidade da matrícula ou transcrição anterior, neste caso, será legada para momento futuro (LRP, arts. 171, parágrafo único, 176 § 18, 176-A, § 2º, e 195-A, § 6º).6
Trata-se da presunção de legitimidade dos atos administrativos, que se caracteriza como qualidade que os reveste, impondo a aceitação pelo destinatário da veracidade e conformidade com o Direito, até prova em contrário.7
A próxima inscrição na matrícula, em área remanescente não previamente especificada, estará condicionada à retificação dos dados registrais, em atenção aos princípios da disponibilidade (“Nemo plus iuris transfere ad alium potest quam ipse habet”) e especialidade (LRP, art. 176, § 1º, II e 225).
Ademais, pela Lei dos Registro Públicos se exige a análise qualitativa ou geodésica, observando-se todas as características do imóvel, tais como medidas lineares, área total, confrontações e distância da próxima esquina. Isto não era necessário no sistema do fólio pessoal, o qual, por extratos, escriturava o Livro 3 – Das Transcrições (decreto 4.857/1939, art. 213).
Se o registro anterior existente for menor que a área adquirida originariamente, o oficial deverá averbar a diferença apurada na matrícula aberta por ocasião da execução do mandado judicial, da escritura pública, ou do termo ou contrato administrativo (LRP, arts. 176-A, § 4º c.c. 221, I, IV, V e VI), situação não impediente da qualificação e registro (LRP, art. 176-A, § 4º-A).
No entanto, é importante ressaltar que a identificação e a localização do imóvel, quando precárias, devem ser obstadas pelo registrador, independentemente de a norma permissiva relativizar o princípio da especialidade objetiva.8
Os contratos e termos administrativos constam em duas hipóteses abstratas no rol do títulos formais, portanto, o substrato do direito material. Classificam-se segundo a destinação do imóvel.
Em regra, o pagamento justo e prévio deve ser feito antes do registro da desapropriação ou situação de equiparação (LRP, art. 176-A, § 5º). Caso se esteja diante das hipóteses específicas do art. 3º do Decreto Lei nº 3.365/1941 – que dispõe sobre as desapropriações por utilidade ou necessidade pública -, incluído pela lei 14.620/2023, o registrador será obrigado a qualificar o título, independentemente de o expropriado receber o seu pagamento (LRP, art. 221, § 6º). Veja-se: “§ 6º Os contratos e termos administrativos mencionados no inciso VI deverão ser submetidos à qualificação registral pelo oficial do registro de imóveis, previamente ao pagamento do valor devido ao expropriado.”
Nesse contexto, embora seja forma originária e não mude a natureza declaratória do registro, o §6º dispõe que os contratos e termos administrativos devem ser submetidos à análise qualificadora antes do pagamento do preço. Essa abordagem parece ser apropriada, pois reforça ainda mais a integridade do sistema do título e modo, representando um avanço do sistema, na medida em que não há mutação júri-real (com o pagamento) enquanto o registrador não confirme a registrabilidade do título.
A qualificação destes títulos administrativos deve verificar a competência administrativa do autor do título prenotado (Ex: funcionário de fato, ou irregular, ou usurpador); as formalidades extrínsecas do documento (p. ex., integridade dos documentos exigidos em lei); a sua correlação ou congruência com o ato de registro ou averbação rogado (dos sujeitos e tipos predeterminados em lei).9
Igualmente, o registrador tem a responsabilidade de avaliar a adequação à situação jurídica do imóvel, verificar a inexistência de preclusão de direitos e assegurar a conformidade com o princípio da especialidade objetiva.10
No caso de um mandado judicial relacionado a um processo que confirma uma aquisição originária, o registrador deve realizar uma análise qualificada do título judicial. Após o título ser protocolado no Livro 1 – Protocolo, ele será minuciosamente examinado em relação ao cumprimento de suas formalidades e às suas características externas, como a ausência de nulidades absolutas, a competência jurisdicional adequada, a validade das citações e a conformidade com os princípios do sistema registral, especialmente os princípios da continuidade e da especialidade subjetiva e objetiva. No entanto, o registrador não pode se envolver no mérito da decisão, uma vez que essa é uma competência exclusiva da jurisdição, representada pelo Juiz.11
Os títulos materiais hábeis exigidos para a abertura de matrícula são: i. ato de imissão provisória na posse, em procedimento de desapropriação; ii. a carta de adjudicação, em procedimento judicial de desapropriação, ou iii. a sentença expropriatória de que tratam os §§ 4º e 5º do art. 1.228 da lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). corporificados em mandado judicial (LRP, art. 221, IV).
Cumpre ressaltar que a usucapião comporta duas vias facultativas ao requerente: a via judicial, na qual o título é representado pelo mandado judicial proveniente de uma sentença transitada em julgado; e, por outro lado, a via extrajudicial, que envolve a nota de deferimento do oficial de registro, a qual atesta a aquisição, conforme estipulado no artigo 216-A da Lei dos Registros Públicos (LRP).
Entre essas opções, a escritura pública de desapropriação amigável é considerada título notarial, com outro regime jurídico incidente. A fé pública do Tabelião de Notas, investido na função, proporciona prova plena das informações contidas em seu Livro de Notas (CC, art. 215, caput).
Por fim, a concessão de uso especial para fins de moradia é um direito real, encartado em termo ou contrato administrativo sobre imóvel público, ou mandado judicial, extraído de uma sentença declaratória (LRP, art.167, I, “19” c.c. CC, art. 1.225, XI, e a Medida Provisória nº 2.220/2001).
Atualmente, se pode afirmar que as matrículas imobiliárias funcionam como um repositório de informações sobre a situação jurídica do imóvel, seja ele de propriedade privada ou pública, a depender do subsistema registral adotado.12
Em um futuro próximo, a matrícula representará a verdade formal e real do imóvel, suficiente para sua plena caracterização jurídica.
Sejam felizes!
1 Segundo Vitor Frederico Kümpel e Carla Modina Ferrari, fólio é derivado do latim folium. Refere-se a folha, ou o substrato material em suas duas faces, isto é duas páginas (Tratado de direito notarial e registral – vol. 5 – tomo i. São Paulo: YK Editora, 2020, p. 405-407); et. SANTANA DE MELO, Marcelo Augusto. Breves anotações sobre o Registro de Imóveis. Boletim IRIB em Revista, edição 237, 2006. Acesso em 27/09/2023, às 18:34 hrs, https://academia.irib.org.br/pdfjs/web/viewer.html?file=123456789/2953/2006-0327-0032_0049- BDI.pdf.
2 JACOMINO, Sérgio. Registro e cadastro – Uma Interconexão Necessária. Coleção IRIB em Debate. Porto Alegre: safE Sergio Antonio Fabris Editor, 2000, p. 17-40. Acesso em https://academia.irib.org.br/xmlui/handle/123456789/61, em 26/09/2023, às 13:13 hrs; et ÁVILA RIBEIRO, Moacyr Petrolecelli de. A matrícula: paradigmas para o sistema de registro eletrônico de imóveis. Revista de Direito Imobiliário, ano 42, vol. 86, jan.-jun., 2019, p. 215-264.
3 Vide KÜMPEL, Vitor Frederico, FERRARI, Carla Modina. Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v.5, tomo I, São Paulo, YK Editora, 2020.
4 Vide KÜMPEL, Vitor Frederico, FERRARI, Carla Modina. Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v.5, tomo I, São Paulo, YK Editora, 2020.
5 “Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. […] § 14. É facultada a abertura da matrícula na circunscrição onde estiver situado o imóvel, a requerimento do interessado ou de oficio, por conveniência do serviço. § 15. Ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e que constem os dados do registro anterior, a matrícula poderá ser aberta nos termos do disposto no § 14”.
6 O E. CSM na Apelação Cível n. 1014391-67.2015.8.26.0405, Relator Des. Pereira Calças, j. em 14/10/2016, entende da mesma maneira esboçada, in verbis: “Sem dúvida, o acesso da desapropriação ao fólio real, por implicar criação de nova unidade imobiliária, destacada de porção de terra mais extensa, descrita na mat. n.º 32.235 do 1.º RI de Osasco, demanda a observância do princípio da especialidade objetiva. No entanto, o registro da carta de adjudicação, por força do traço distintivo da originariedade da aquisição, não fica condicionado à prévia apuração da área remanescente resultante da desapropriação parcial. (…) De mais a mais, a compreensão a que se acede afina-se com o princípio da eficiência, a teleologia e a instrumentalidade registral. A exigência de prévia apuração do remanescente, nessas situações, obstaria, com tendência dissuasória, a regularização e a publicidade de uma situação fática e jurídica consolidada, que seriam obtidas, em benefício da segurança jurídica, por meio do registro, que, in concreto, é meramente declaratório”
7 BANDEIRA DE MELLO, Celso Antônio. Curso de direito administrativo. 35ª ed. rev. e atual. até a Emenda Constitucional 109, de 15.3.2021 e a lei 14.133, de 1.4.2021. São Paulo: Malheiros, 2021, p. 340 e 341
8 O entendimento ora adotado é o mesmo do E.CSMSP, na apelação cível nº 0002933-39.2015.8.26.0383, julgada em 24/05/2017, e publicada no DJ em 23/08/2017, de Relatoria do então Corregedor Geral Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, cuja ementa se transcreve a seguir: “Registro de imóveis – Desapropriação – Descrição que obsta a localização da área destacada em relação ao imóvel desapropriado – Conferência do memorial descritivo por meio de software, tendo sido obtida localização diferente da esperada – Inobservância do princípio da especialidade – Dúvida procedente – Recurso improvido”
9 DIP, Ricardo. Registros sobre Registros # 60, 61 e 62. Fonte: iregistradores
10 Idem
11 Cuida-se aqui de mandados que refletem autênticos títulos judiciais, que se devem submeter à qualificação registral e, se for o caso, ser devolvidos pelo oficial do registro imobiliário. No entanto, não há como deixar de reconhecer que, de outro lado, há outros mandados dirigidos ao registrador imobiliário que não materializarão um título causal. Tais mandados, por seu conteúdo, não refletem qualquer título propriamente dito, por isso não podem ser reconhecidos como títulos, não se submetendo à qualificação registral tal como reservada para os títulos judiciais ou extrajudiciais. (BERTHE, Marcelo Martins. Lei de Registros Públicos Comentada. Coord. por José Manuel de Arruda Alvim Neto, Alexandre Laizo Clápis, et al. https://amz.onl/9sESWMD).
12 KÜMPEL, Vitor Frederico; et. FERRARI, Carla Modina. Tratado de Direito Notarial e Registral, vol. 5, tomo I. São Paulo: YK Editora, 2020, p. 200 e seguintes.
*texto retirado do Portal Migalhas.
