“A denominação subsistema registral originou-se da existência de outras formas de assentamentos, realizados fora ou no próprio registro imobiliário, mas que não dispensam os atos praticados no ofício imobiliário, como é o caso do registro rural (INCRA) e a aquisição de imóvel rural por estrangeiro (no próprio registro de imóveis, porém, também em livro próprio)”.

Registro Comum

Pode-se entender registro comum como “aquele adotado como regra da transmissão da propriedade imobiliária no direito brasileiro, com efeitos constitutivos conforme previsão expressa do art. 1.227 do Código Civil.

No entanto, o registro poderá, ainda, ter eficácia meramente declaratória, não sendo o fator constituidor do direito real ou de sua transmissão nas hipóteses em que o próprio Código Civil prevê exceção à regra do art. 1.227. É o caso, por exemplo, da sucessão causa mortis (art. 1.784, do Código Civil) e da usucapião. Todos os aspectos do registro comum serão abordados detalhadamente nos próximos capítulos, nos quais serão estudados os aspectos materiais e formais do Registro de Imóveis, bem como os títulos registráveis nessas serventias extrajudiciais.

Adotando uma lógica mais topográfica, pode-se entender como registro comum aquele disciplinado na Lei no 6015/1973, ao passo que são especiais os registros disciplinados na legislação esparsa”.

Registro Rural

“Pelo critério da destinação econômica, a ruralidade do imóvel deriva da sua utilização para atividades tipicamente rurais, como a agricultura, a pecuária e a agroindústria. Por outro lado, partindo-se do critério da localização, é rural o imóvel situado dentro da zona rural, ao passo que são urbanos os imóveis na zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica. A legislação por muito tempo oscilou entre esses dois critérios, ora pendendo para a adoção do primeiro, ora do segundo. Atualmente, contudo, prevalece o critério da destinação para a definição da natureza rural ou urbana do imóvel, mesmo para fins tributários. Há, porém, exceções pontuais, como no caso do art. 191 da CF/1988 (para fins de usucapião rural, vale a localização do imóvel)”:

“Caracterizado determinado imóvel como rural, assume especial importância a questão do seu dimensionamento. Afinal, a política agrária tem como um de seus pilares a reforma agrária, no âmbito da qual tornam-se especialmente importantes questões como o tamanho e o aproveitamento da propriedade rural”.

Em matéria de dimensionamento do imóvel rural, importa destacar, primeiramente, o chamado módulo rural. O conceito de módulo rural está vinculado ao de propriedade familiar, correspondendo à área mínima necessária para garantir o sustento da família e a possibilidade de se dar função social àquele bem imóvel (art. 5^o, XXIII, da Constituição Federal)”. “Além do módulo rural, o legislador concebeu um segundo parâmetro para a indivisibilidade legal do imóvel rural, a saber, Fração Mínima de Parcelamento (FMP). Essa figura foi introduzida pela Lei 5.868/1972, e regulamentada pela Instrução Especial INCRA nº 26/1982, como alternativa ao módulo rural para fins de determinação da área mínima a ser parcelada ou desmembrada.

A FMP pode ser definida como a área mínima para cada unidade resultante do desmembramento ou divisão de um imóvel, devendo ser observada inclusive na área remanescente do imóvel originário. Havendo discrepância entre a FMP e o módulo rural, prevalecerá a menor área.

“Além das peculiaridades concernentes ao dimensionamento do imóvel rural, o sistema de registro destes imóveis apresenta regras especiais para a sua identificação e individualização nos livros públicos. Dispõe o art. 176, § 1º, II, “3”, da Lei 6.015/1973 que a identificação do imóvel rural abrangerá o código do imóvel, os dados constantes do CCIR, a denominação e suas características, confrontações, localização e área (princípio da especialização objetiva).

Quanto a este ponto, importa destacar, primeiramente, as especificidades relativas à descrição dos imóveis rurais, em especial no que toca ao georreferenciamento, e, de outro, a questão dos cadastros imobiliários rurais.

Georreferenciamento é um método técnico-científico de descrição do imóvel rural, introduzido no ordenamento jurídico pela Lei nº 10.267/2001, em substituição ao defasado método meramente descritivo. Pelo georreferenciamento, as características, limites e confrontações do imóvel são estabelecidas por meio de levantamento topográfico das coordenadas dos vértices com precisão posicional, com base no sistema posicional global (GPS)”.

De acordo com a sistemática da Lei nº 6.015/1973, muitos atos registrais dependem de georreferenciamento: (i) desmembramento, parcelamento ou remembramento (art. 176, §3º); (ii) atos de transferência, desde que transcorrido o prazo fixado pelo Poder Executivo Federal (art. 176, §4º); (iii) atos judiciais (art. 225, §3º).

O Estatuto da Terra previu a instituição de um sistema cadastral unificado de imóveis rurais no país, que é formado a partir dos dados levantados pelo Instituto Brasileiro de Reforma Agrária (atual INCRA), de modo que referido sistema deve abranger dados para caracterização dos imóveis rurais com indicação; natureza e condições das vias de acesso e respectivas distâncias dos centros demográficos mais próximos; condições da exploração e do uso da terra; bem como permitir a classificação, a identificação e o grupamento dos vários imóveis rurais pertencentes a um único proprietário, ainda que situados em diversos municípios.

“Seguindo essas orientações e com o objetivo de “promover a integração e sistematização da coleta, pesquisa e tratamento de dados e informações sobre o uso e posse da terra” foi instituído o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) pela Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, posteriormente regulamentada pelo Decreto nº 7.830, de 17 de outubro de 2012. Esse sistema, de acordo com o art. 1º da Lei nº 5.868/1972, abrange os seguintes cadastros:

• Cadastro de Imóveis Rurais;
• Cadastro de Proprietários e Detentores de Imóveis Rurais;
• Cadastro de Arrendatários e Parceiros Rurais;
• Cadastro de Terras Públicas.
• Cadastro Nacional de Florestas Públicas.

A partir dos cadastros de imóveis rurais, efetuados no âmbito do SNCR, foi formada a base de dados do Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), gerenciado pelo INCRA em conjunto com a Receita Federal. Essa base permite o cruzamento e o compartilhamento de dados e registros entre diversos órgãos e instituições atuantes na área (Secretaria da Receita Federal, IBAMA, FUNAI, institutos de terras dos estados etc.)

Registro Rural na aquisição por estrangeiros

“A aquisição da propriedade imóvel rural por estrangeiros, de fato, encontra regramento específico. O caráter especial desse sistema é demonstrado não apenas pela existência de diversos requisitos, restrições e procedimentos próprios, mas também pela previsão de um cadastro especial no Registro Imobiliário, em livro auxiliar destinado especialmente a esses atos.

O regime jurídico da aquisição de imóveis rurais por estrangeiros é disciplinado pela Lei no 5.709/1971, regulamentada pelo Decreto n. 74.965/1974 e pela Instrução Normativa n. 66/2013, do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). O regime previsto no diploma usa-se tanto para pessoa física estrangeira residente no País, como para pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil. O regime aplica-se, outrossim, a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.

A primeira restrição que pode ser apontada é de caráter quantitativo e diz respeito ao número de módulos rurais que poderá conter a propriedade rural adquirida por estrangeiro. Estabelece o art. 3^o, caput, da Lei no 5.709/1971, que “a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida682, em área contínua ou descontínua”.

Tendo o imóvel rural área entre 3 e 50 módulos de exploração indefinida, sua aquisição por estrangeiro dependerá de autorização do INCRA. Essa autorização, no caso de imóvel com área superior a 20 módulos, será condicionada à aprovação do projeto de exploração correspondente.

Por outro lado, será livre a aquisição de propriedades com áreas não superior a três módulos de exploração indefinida, dispensando-se, nesse caso, qualquer autorização ou licença. Caso a aquisição contemple múltiplos imóveis, contudo, será necessária a autorização mesmo que as áreas de cada imóvel atendam ao limite de 3 módulos.

Ainda que observados os limites quantitativos, acima mencionados, concernentes ao imóvel individualmente considerado, podem incidir determinadas limitações derivadas da estrutura fundiária do respectivo Município.

De fato, conforme estabelece o art. 5^o do Decreto n. 74.965/1974, “a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios onde se situem comprovada por certidão do Registro de Imóveis”. Logo, mesmo que a área do imóvel rural seja inferior ao limite legal de 50 módulos de exploração indefinida, a aquisição por estrangeiro restará obstada se mais de um quarto da superfície do respectivo Município já pertencer a estrangeiros. Além disso, veda-se que pessoas da mesma nacionalidade sejam proprietárias de mais de 40% desse limite.

Outra limitação qualitativa imposta pela lei diz respeito à aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional. Nesse caso, a pessoa física ou jurídica estrangeira dependerá do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.

No que toca especificamente às pessoas jurídicas estrangeiras que queiram atuar no Brasil, o art. 5^o da Lei n^o 5.709/1971 estabelece também uma limitação de caráter qualitativo, relativo à destinação a ser dada ao imóvel rural adquirido. Estabelece, assim, que “as pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários”. Tais projetos, a depender de sua natureza, necessitarão de prévia autorização do Ministério da Agricultura ou do Ministério da Indústria e Comércio.

Sendo o projeto de colonização, deverá este, necessariamente, ser aprovado pelo Incra; sendo agrícola, pela SUDAM ou pela SUDENE, a depender da região em que se localizar o bem imóvel; e, se industrial ou de turismo, pelo Conselho do Desenvolvimento Industrial e da Empresa Brasileira de Turismo, respectivamente.

Ainda, no que toca aos requisitos impostos às pessoas jurídicas estrangeiras, estabelece a lei que deverão adotar a forma nominativa as ações de sociedades anônimas estrangeiras que: i) se dediquem a loteamento rural; ii) explorem diretamente áreas rurais; e iii) sejam proprietárias de imóveis rurais não vinculados a suas atividades estatutárias.

Nas hipóteses em que a lei exige autorização do INCRA, caberá ao interessado formular o requerimento ao instituto, declarando:

1. se possui, ou não, outros imóveis rurais;
2. se, com a nova aquisição, suas propriedades não excedem 50 módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua;
3. a destinação a ser dada ao imóvel, através do projeto de exploração, se a área for superior a 20 módulos.

Percebe-se que tal declaração busca, essencialmente, demonstrar a observância das já analisadas limitações quantitativas incidentes sobre a aquisição de imóveis rurais por estrangeiro. O requerimento deverá, ainda, ser instruído com os documentos arrolados no art. 9o, parágrafo único, do Decreto n. 74.965/1974.

Além dos requisitos e limitações mencionados, o sistema de aquisição de imóveis por estrangeiros apresenta especificidades tanto na esfera notarial quanto na registral.

Expedida a autorização pelo INCRA, seu prazo de validade será de 30 dias. A escritura pública referente à aquisição deverá ser lavrada dentro deste prazo, e após a lavratura deverá ser registrada no Registro de Imóveis no prazo de 15 dias.

No que toca aos aspectos notariais, estabelece o art. 8º da Lei n^o 5.709/1971 que, na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, a escritura pública é da essência do ato. Trata-se, portanto, de clara exceção ao art. 108 do Código Civil, já que se exige a escritura pública independentemente do valor do bem.

Além dos requisitos das escrituras públicas em geral, a escritura relativa à aquisição de imóvel rural por pessoas físicas deverá contemplar, obrigatoriamente, determinados elementos adicionais, refletindo os requisitos legais já mencionados.

No caso de pessoa física estrangeira, a escritura deverá conter: i) menção ao documento de identidade do adquirente; ii) prova de residência no território nacional; iii) quando for o caso, autorização do órgão competente ou assentimento prévio da Secretaria- Geral do Conselho de Segurança Nacional.

Já na hipótese de pessoa jurídica estrangeira, a escritura deverá conter “a transcrição do ato que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem como dos documentos comprobatórios de sua constituição e de licença para seu funcionamento no Brasil.”

No que concerne aos aspectos registrais da aquisição de imóveis por estrangeiros, a lei prevê, como já mencionado, a manutenção de um cadastro especial, em livro auxiliar, pelos ofícios de Registro de Imóveis. Neste cadastro deverá constar:

1. menção do documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de constituição, se pessoas jurídicas;
2. memorial descritivo do imóvel, com área, características, limites e confrontações;
3. transcrição da autorização do órgão competente, quando for o caso.

Deverá o registrador imobiliário elaborar, trimestralmente, uma relação das aquisições de áreas rurais por estrangeiros, na qual constem os dados acima mencionados. Tal relação deverá ser remetida à Corregedoria da Justiça do respectivo Estado, ao Ministério da Agricultura e, em se tratando de imóvel situado em área indispensável à segurança nacional, à Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional. Essa remessa é obrigatória, e sua inobservância poderá acarretar, ao oficial, a responsabilidade administrativa.

Ainda no âmbito da deontologia notarial e registral, a lei é enfática ao determinar: “a aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel” (Art. 15 da Lei n^o 5.709/1971).

Subsistema de registro de bens imóveis públicos

“Enquanto a aquisição de imóveis particulares se dá sobretudo por meio do registro imobiliário, salvo exceções expressas700, parte significativa dos imóveis públicos são titularizados pelos entes federativos por força de lei ou da própria Constituição Federal.

Importante salientar que o Registro Imobiliário se liga à propriedade imóvel, qualquer que seja sua natureza: pública ou particular. O fato de o domínio de determinados bens públicos decorrer da lei não significa que os eventuais negócios imobiliários relativos à alienação ou oneração desses bens independam do correspondente ato registral.

Assim, por um lado, de fato, a propriedade dos bens previstos como públicos pela lei e pela Constituição é automaticamente atribuída ao Poder Público, sem que haja necessidade de matrícula desses bens no Registro Imobiliário. Mas, por outro lado, qualquer ato de alienação, oneração ou aquisição (inclusive por desapropriação) pelas entidades públicas deverá não apenas ser registrado no Registro de Imóveis competente, como também ser antecedido pela matrícula do bem, em atenção ao princípio da continuidade registral. Outrossim, eventuais construções efetuadas nos terrenos públicos deverão observar as exigências concernentes à averbação”.

Além das diferenças decorrentes dos modos de aquisição da propriedade, como acima mencionado, há também determinados procedimentos especiais, relativos a propriedades públicas, com destaque para o procedimento de registro de bens imóveis discriminados administrativamente ou possuídos pela União, regulado pela Lei 5.972/1973, e o processo discriminatório de terras devolutas da União, disciplinado pela Lei 6.383/1976.

Ainda, o sistema de registro de bens imóveis públicos, assim como se verifica no registro de imóveis rurais, é complementado por um sistema cadastral próprio, visando permitir um maior controle administrativo sobre essas propriedades.

Nesse sentido, a Lei 5.969/1972 – que instituiu o SNCR – previu a criação de um Cadastro de Terras Públicas em seu âmbito (art. 1^o, IV). Esse cadastro tem por objetivo “obter não só o conhecimento das disponibilidades de áreas consideradas próprias aos Programas de Reforma Agrária e Colonização, como também a verificação da situação dos posseiros e dos ocupantes de terras públicas (Estatuto da Terra, arts. 97 a 102)”.

Estabelece o art. 1o da Lei nº 5.972/1973: caberá ao Poder Executivo promover o registro da propriedade de bens imóveis discriminados administrativamente ou possuídos ou ocupados por órgãos da Administração Federal e por unidades militares, durante vinte anos, sem interrupção nem oposição. Nesse caso, o requerimento da União deverá ser firmado pelo Procurador da Fazenda Nacional e dirigido ao Oficial do Registro da circunscrição imobiliária da situação do imóvel, em atenção à regra da territorialidade registral.

Caberá ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição da situação do imóvel verificar se já há titular registrado na matrícula. Conforme estabelece o art. 3^o, da Lei nº 5.972/1973, no prazo de quinze dias, o registrador procederá ao registro, nos termos do decreto emitido pelo Poder Executivo, caso se verifique que o imóvel não tem prévio titular. Caso o contrário, “o Oficial do Registro, dentro dos cinco dias seguintes ao vencimento daquele prazo, remeterá o requerimento da União, com a declaração de dúvida, ao Juiz Federal competente para decidi-la.

Assim como no procedimento acima descrito, será necessário o registro das terras devolutas da União discriminadas administrativa ou judicialmente. Determina o art. 13 da Lei 6.383/1976, nesse sentido, que uma vez encerrado o processo discriminatório, caberá ao INCRA providenciar o registro, em nome da União, das terras devolutas discriminadas.

Ou seja, muito embora a propriedade das terras devolutas da União decorra da própria lei, dispensa, em princípio, o registro para a constituição do domínio, os limites, as características e confrontações destas terras nem sempre são definidos, tornando necessário um processo discriminatório visando seu esclarecimento. Nesse caso, torna-se obrigatório o registro, cabendo ao registrador imobiliário, em face do requerimento do INCRA, proceder à matrícula e ao registro da área devoluta discriminada em nome da União”.

O Registro Torrens

“O Sistema Torrens é uma espécie facultativa e excepcional de registro de imóveis, somente podendo ser utilizado pelos imóveis rurais, conforme estabelece o art. 277, da Lei no 6.015/1973. Sendo facultativo, caberá ao interessado fazer o pedido junto à serventia extrajudicial do local da situação do imóvel apresentando toda a documentação elencada no art. 278 da Lei no 6.015/1973, a saber:

1. os documentos comprobatórios do domínio do requerente;
2. a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua propriedade; e
3. a planta do imóvel, cuja escala poderá variar entre os limites: 1:500m (1/500) e 1:5.000m (1/5.000).

O registro no Sistema Torrens de imóvel rural com direito real limitativo estará sujeito, necessariamente, ao consentimento do credor hipotecário ou do titular desse direito (art. 279 da Lei no 6.015/1973).

O Sistema Torrens é, ainda, um sistema de registro que deve passar pelo crivo judicial, sendo a sentença transitada em julgado, que defere o pedido de registro, o título hábil à inscrição do bem imóvel rural, nos termos do art. 288 da Lei no 6.015/1973. O objetivo é que haja uma prova depurativa do domínio, livre de dúvidas. Há participação do Ministério Público, que poderá impugnar o registro, se entender não haver prova cabal do domínio ou mesmo vício de formalidade, exigida pela lei (art. 284 da Lei no 6.015/1973).

Ademais, o procedimento também visa dar publicidade ao registro, em razão da força que a ele será conferida pelo ordenamento jurídico. Por esta razão, estabelece o art. 285 da Lei no 6.015/1973 a necessidade de publicação de edital, para que eventual terceiro possa impugnar o registro, no prazo de 15 dias. Evidente que, para fins de publicidade, não é a publicação de edital, forma eficaz, ante ao baixo alcance que confere.

O objetivo do Sistema Torrens é conferir segurança e liquidez, na medida em que confere à informação registral uma presunção absoluta de validade”.

 

Fonte: KÜMPEL, Vitor Frederico et. al., Tratado Notarial e Registral vol. V, Tomo I, 1ª ed, São Paulo: YK Editora, 2020, p. 200/220.