A usucapião extrajudicial consolidou-se como um dos instrumentos mais eficazes para a regularização imobiliária no Brasil. Regulamentada pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e pelos arts. 398 a 423 do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (CNN/CN/CNJ-Extra – Provimento nº 149/2023), essa modalidade permite o reconhecimento da propriedade diretamente perante os serviços notariais e registrais, sem a necessidade de processo judicial.
O procedimento possui caráter facultativo. O interessado pode optar diretamente pela via extrajudicial ou solicitar a qualquer momento a suspensão (por 30 dias) ou a desistência da ação judicial em andamento para migrar para o procedimento extrajudicial, aproveitando as provas já produzidas em juízo (art. 399, §§ 2º e 3º, do CNN). Contudo, ressalta-se a expressa vedação legal sobre bens públicos (art. 399, § 4º do CNN).
Conceito e Finalidade
A usucapião extrajudicial fundamenta-se no exercício da posse qualificada – prolongada, contínua, mansa, pacífica e com inequívoco ânimo de dono (animus domini) -, desde que cumprido o lapso temporal e os requisitos específicos previstos na legislação civil para a respectiva modalidade.
O processamento ocorre diretamente perante o Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel (ou a maior parte dele) estiver situado (art. 399 do CNN). Sua finalidade primordial é conferir segurança jurídica, eliminando a informalidade, sanando irregularidades históricas e adequando perfeitamente a realidade fática, tudo isso sem a morosidade e os custos de uma demanda judicial.
O Papel da Ata Notarial na Usucapião Extrajudicial
A ata notarial constitui documento essencial de instrução, mas não representa o título aquisitivo em si, não devendo ser prenotada isoladamente no Registro de Imóveis.
Lavrada pelo Tabelião de Notas do município onde o bem está localizado (art. 401, I, c/c art. 402 do CNN), a ata notarial deve conter:
- Qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente, do cônjuge/companheiro e do titular lançado na matrícula do imóvel (art. 401, I);
- Descrição do imóvel conforme a matrícula (se individualizado) ou descrição da área (se não individualizado), com as características do bem, como a existência de edificação, benfeitoria ou acessão (art. 401, I, “a”);
- Tempo e características da posse do requerente e de seus antecessores (art. 401, I, “b”);
- Forma de aquisição da posse do imóvel pela parte requerente (art. 401, I, “c”);
- Modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional (art. 401, I, “d”);
- Número de imóveis atingidos pela pretensão e indicação se situados em uma ou mais circunscrições (art. 401, I, “e”);
- Valor do imóvel declarado com base no valor venal do IPTU/ITR ou valor aproximado de mercado (art. 401, I, “f”, c/c art. 401, § 8.º);
- Outras informações julgadas necessárias pelo tabelião, como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes, imagens, documentos e sons gravados, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente (art. 401, I, “g”, c/c art. 402, § 2.º);
- Alerta sobre a configuração de crime pela prestação de declaração falsa e a cientificação expressa de que a ata não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade (art. 402, caput e § 3.º).
Requisitos da Petição e Documentos Exigidos para Usucapião Extrajudicial
O requerimento inicial deve atender, no que couber, aos requisitos da petição inicial previstos no art. 319 do CPC (art. 400 do CNN) e ser instruído com a documentação obrigatória do art. 401 do CNN:
- Planta e memorial descritivo: subscritos por profissional habilitado (com ART/RRT) e pelos titulares registrais e confinantes (com firmas reconhecidas);
- Justo título ou prova da posse: documentos que demonstrem a continuidade e a cadeia possessória;
- Certidões negativas: expedidas nos últimos 30 dias pelos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e Federal do local do imóvel, em nome do requerente, cônjuge, titular registral e eventuais antecessores na posse;
- Certidão municipal/federal: comprovando a natureza urbana ou rural do imóvel (expedida até 30 dias antes);
- Instrumento de procuração: pública ou particular, outorgada com poderes especiais;
- Exigências para imóveis rurais (art. 416 do CNN): apresentação do recibo de inscrição no CAR, CCIR quitado e certificação de georreferenciamento emitida pelo INCRA atestando a inexistência de sobreposição.
Síntese do Procedimento no Cartório de Registro de Imóveis
O requerimento, com todos os documentos que o instruírem, será autuado pelo oficial do registro de imóveis competente, prorrogando-se os efeitos da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido. (art. 406 do CNN).
Além disso, o profissional responsável deverá ficar atento aos seguintes passos:
- Notificações: titulares de direitos na matrícula e confrontantes que não tenham firmado a planta são notificados pessoalmente, via RTD ou carta com AR (acompanhada de cópia do requerimento inicial e da ata notarial, bem como de cópia da planta e do memorial descritivo e dos demais documentos que a instruíram), para manifestação em 15 dias. A inércia será interpretada como concordância (art. 407 do CNN). Sendo infrutíferas as notificações, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de 15 dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância (Art. 408 do CNN).
- Ciência ao Poder Público: a União, o Estado, o Distrito Federal e o Município são notificados para manifestação em 15 dias, e a inércia de tais órgãos públicos não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião, sendo admitida a manifestação do Poder Público em qualquer fase do procedimento. (art. 412 do CNN).
- Publicação de Edital: publicação de edital (físico ou eletrônico regulamentado) pelo prazo de 15 dias para conhecimento de terceiros (art. 413 do CNN).
- Diligências e Justificação: o oficial de registro de imóveis (ou escrevente habilitado) pode efetuar vistorias no local ou instaurar procedimento de justificação administrativa (art. 414 do CNN) .
- Impugnações, Rejeição e Recursos: havendo impugnação por titulares registrais, confrontantes ou terceiros, o registrador tem o dever de tentar a conciliação ou mediação (art. 415 do CNN):
- Com acordo: o procedimento segue normalmente até o registro.
- Sem acordo: o oficial encerra o procedimento administrativo, lavra relatório circunstanciado e entrega os autos ao requerente, que poderá emendar a peça e ajuizar a ação judicial correspondente.
- Rejeição por falta de elementos: caso o oficial rejeite o pedido por falta de provas, emitirá nota de devolução fundamentada. O requerente poderá impugnar a decisão no prazo de 15 dias perante o próprio oficial ou requerer o processamento de dúvida registral (art. 414, § 5º, c/c art. 420 do CNN).
- Aproveitamento de atos: a rejeição no cartório não impede a via judicial, podendo os atos e provas extrajudiciais (como a ata notarial) instruir a respectiva petição perante o Poder Judiciário (Art. 414, § 3º, do CNN).
- Desfecho Registral e Tributação
Estando a documentação apta e inexistindo impugnações, o registrador emite nota de deferimento e efetua o registro (art. 419 do CNN). Em regra, o ato implica a abertura de nova matrícula ou a averbação na matrícula existente, caso o pedido abranja a totalidade do imóvel já matriculado (art. 417, § 1º).
Por se tratar de modo de aquisição originária de domínio, o Oficial de Registro de Imóveis é expressamente impedido de exigir o recolhimento do ITBI para a efetivação do registro (art. 421 do CNN).
A Indispensabilidade do Advogado
A representação por advogado legalmente habilitado ou por defensor público é requisito formal de validade do procedimento, exigida desde a petição inicial até o desfecho registral (art. 216-A da LRP e art. 401 do CNN).
A condução técnica pelo advogado garante a correta instrução do procedimento e o cumprimento das exigências legais, evitando entraves e assegurando maior celeridade e segurança na regularização do imóvel.
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