A escritura pública está presente em alguns dos momentos mais relevantes da vida civil, como a aquisição de um imóvel, a realização de uma doação, o planejamento patrimonial, a constituição de um pacto antenupcial ou a formalização de um inventário.

Contudo, ainda existem dúvidas sobre sua função: a escritura é sempre obrigatória? Um contrato particular pode substituí-la? A escritura transfere automaticamente a propriedade? Qual é a diferença entre o negócio jurídico e o instrumento notarial?

Para responder a essas questões, é necessário compreender que a escritura pública não é uma simples reprodução da vontade das partes. Ela constitui um instrumento de segurança jurídica, elaborado por profissional dotado de fé pública e destinado a prevenir conflitos.

O que é uma escritura pública?

A escritura pública é o instrumento público lavrado pelo tabelião em seu livro de notas, com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir atos, fatos ou negócios jurídicos.

Por meio dela, a manifestação de vontade das partes é recebida, juridicamente qualificada e formalizada pelo tabelião. O ato permanece conservado no acervo da serventia, permitindo a expedição de certidões sempre que necessário.

A escritura possui fé pública e força probatória. Nos termos do art. 215 do Código Civil, a escritura lavrada em notas de tabelião é documento dotado de fé pública e faz prova plena dos fatos que o notário declarar terem ocorrido em sua presença.

No Brasil, a regra geral é a liberdade das formas. Assim, os negócios jurídicos podem ser celebrados por diferentes meios, salvo quando a lei exigir forma específica. A escritura será utilizada tanto nos casos em que a forma pública for obrigatória quanto naqueles em que as próprias partes optarem por ela para conferir maior segurança ao negócio.

Nesse contexto, o Estado, por meio da atividade notarial, realiza a administração pública de interesses privados que, obrigatória ou facultativamente, adotam a forma pública.

A escritura não se confunde com o negócio jurídico 

A escritura pública é o instrumento que formaliza a manifestação de vontade, mas não se confunde com o negócio jurídico nela documentado.

Uma escritura de doação, por exemplo, contém um negócio jurídico de doação. A escritura é a forma documental pública empregada para formalizá-lo; a doação é o negócio jurídico celebrado entre as partes.

A distinção é importante porque, em determinadas situações, a escritura pode ser válida como instrumento, mas o negócio nela contido apresentar algum vício. Também pode ocorrer o contrário: as partes desejam celebrar um negócio juridicamente possível, mas deixam de observar a escritura pública exigida por lei, comprometendo sua validade.

Qual é a natureza jurídica da escritura pública?

A escritura pública possui natureza jurídica tríplice:

1. Ato jurídico formal: constitui o instrumento público por meio do qual a vontade juridicamente relevante das partes é qualificada e formalizada.
2. Prova pré-constituída: é produzida antes de eventual conflito, possuindo caráter preventivo. Caso surja uma controvérsia futura, a escritura já estará disponível para demonstrar o conteúdo das declarações e do negócio.
3. Meio de prova documental: por ser documento dotado de fé pública, pode ser utilizado para comprovar fatos, declarações e manifestações de vontade.

Uma escritura declaratória de união estável, por exemplo, pode funcionar como prova pré-constituída da relação. Embora não seja indispensável à existência da união, facilita a demonstração da convivência, do período declarado pelas partes e do regime patrimonial adotado.

Qual é a função do tabelião?

O tabelião de notas não atua apenas como redator ou coletor de assinaturas. Ele recebe a vontade das partes, verifica a legalidade do negócio, esclarece suas consequências e formaliza o ato de maneira técnica e imparcial.

Antes da lavratura, cabe ao notário analisar:

• A identidade, a capacidade e a legitimidade das partes;
• A autenticidade da manifestação de vontade;
• A inexistência aparente de erro, dolo, coação ou outro vício;
• Os poderes de eventuais representantes;
• A licitude e a possibilidade jurídica do objeto;
• O atendimento das exigências legais e fiscais;
• O recolhimento dos tributos devidos;
• A documentação necessária à prática do ato;
• As cláusulas e os efeitos jurídicos pretendidos.

A intervenção notarial possui, portanto, caráter preventivo: busca impedir fraudes, nulidades, simulações, prejuízos a terceiros e conflitos futuros. 

Quais são os requisitos da escritura pública?

Os requisitos gerais da escritura estão previstos no art. 215, § 1º, do Código Civil. O instrumento deve conter:

• Data e local da realização;
• Reconhecimento da identidade e da capacidade das partes e dos demais participantes;
• Qualificação completa dos comparecentes;
• Manifestação clara da vontade;
• Referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais;
• Declaração de que a escritura foi lida na presença das partes ou de que todos a leram;
• Assinatura das partes, dos demais comparecentes e do tabelião ou substituto legal.

Além desses elementos, cada negócio pode exigir requisitos específicos. Uma escritura imobiliária, por exemplo, deverá identificar adequadamente o imóvel, o preço, a forma de pagamento e os tributos incidentes. Na participação de pessoa jurídica, será necessário verificar os atos constitutivos e os poderes do representante.

Quais documentos são necessários?

A documentação varia conforme a natureza do ato, as partes envolvidas e as normas da Corregedoria local. Em geral, podem ser solicitados:

• documentos de identificação e CPF das partes;
• certidões de estado civil;
• pacto antenupcial, quando houver;
• documentos de representação;
• matrícula atualizada e certidões relativas ao imóvel;
• comprovantes de pagamento ou exoneração dos tributos;
• documentos societários, quando houver pessoa jurídica;
• certidões e autorizações exigidas para o negócio específico.

A análise prévia pelo tabelionato é importante para identificar pendências antes da assinatura.

A escritura pública pode ser lavrada eletronicamente?

Sim. A partir da publicação do Provimento nº 100/2020, revogado pelo Provimento nº 149/2023 do CNJ (Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça –  Foro Extrajudicial), cidadãos de todo o País podem realizar atos notariais de forma online, por meio da plataforma e-Notariado, que oferece segurança jurídica e os mesmos efeitos de um ato realizado de forma presencial no cartório de notas. Todo ato notarial online contará com videoconferência entre o requerente e o tabelião, e a assinatura da parte por meio de certificado digital.

A escritura eletrônica possui a mesma validade jurídica da escritura lavrada presencialmente. A tecnologia modifica o meio utilizado, mas preserva a atuação do tabelião, o controle de legalidade e a fé pública notarial.

A escritura pública é obrigatória para todos os contratos?

Não. O Código Civil adota, como regra, a liberdade das formas. Isso significa que a declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a lei expressamente a exigir.

Diversos negócios podem ser celebrados verbalmente ou por instrumento particular. A escritura pública será obrigatória quando:

• O art. 108 do Código Civil for aplicável;
• A legislação estabelecer expressamente a forma pública;
• A natureza do ato exigir instrumento público;
• As próprias partes escolhem a escritura como forma de conferir maior segurança ao negócio.

Mesmo quando facultativa, a escritura pode ser vantajosa por oferecer orientação imparcial, conservação permanente do documento, autenticidade, publicidade adequada e maior força probatória.

Nota de atualização: Uma importante exceção foi reforçada pelo Provimento CNJ nº 246/2026, que acrescentou o art. 440-AO ao Código Nacional de Normas. Nos atos e contratos abrangidos pela Lei nº 9.514/1997, inclusive aqueles relacionados à constituição, transferência, modificação ou renúncia da alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e aos atos conexos, as partes podem optar pela escritura pública ou pelo instrumento particular com efeitos de escritura pública. A faculdade independe de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e alcança pessoas físicas e jurídicas, ressalvadas as hipóteses em que uma lei federal exigir expressamente a forma pública. Portanto, nesses negócios, a escritura pública não é obrigatória. O instrumento particular poderá ser apresentado ao Registro de Imóveis, desde que cumpra todos os requisitos formais e materiais previstos na Lei nº 9.514/1997 e na Lei de Registros Públicos. O registrador também não poderá recusá-lo exclusivamente pelo fato de nenhuma das partes integrar o SFI ou o SFH.

Quando a escritura pública é obrigatória?

A principal regra está no art. 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Portanto, a exigência alcança, em regra, negócios referentes a direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. A própria legislação, entretanto, pode estabelecer exceções e admitir instrumento particular com força de escritura pública. 

1. Compra e venda de imóveis

Na compra e venda de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é obrigatória, salvo quando uma lei especial autorizar a utilização de outro instrumento com força de escritura pública.

O valor relevante para a incidência do art. 108 do Código Civil é o valor do imóvel, e não apenas o preço declarado pelas partes. Esse cuidado impede que a forma pública seja afastada pela indicação artificial de preço inferior ao valor efetivo do bem.

Nos negócios de valor igual ou inferior ao limite legal, a escritura pública não é obrigatória como regra geral. Ainda assim, as partes podem escolhê-la para aumentar a segurança jurídica da operação.

Também existem contratos particulares aos quais a legislação atribui efeitos de escritura pública, especialmente em operações de financiamento imobiliário. Por isso, é necessário analisar o tipo de negócio e a legislação aplicável antes de concluir que a escritura será indispensável.

1.1 A escritura transfere a propriedade do imóvel?

Não. A escritura formaliza o negócio jurídico, mas a propriedade imobiliária somente é transferida com o registro do título na matrícula do imóvel, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Enquanto a escritura de compra e venda não for registrada, o vendedor continuará figurando como proprietário perante o registro imobiliário. Por isso, costuma-se afirmar que: quem não registra não é dono.

Nesse procedimento, o Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis desempenham funções diferentes:

• O Tabelião formaliza o negócio, qualifica as partes e realiza o controle preventivo de legalidade;
• O Registrador de Imóveis promove o ingresso do título na matrícula e efetiva a transferência da propriedade.

2. Doação de imóveis

A doação de imóvel também deve ser formalizada por escritura pública quando o valor do bem ultrapassar trinta salários mínimos. Para imóveis de valor inferior, poderá ser admitido instrumento particular, observados os demais requisitos legais.

Na lavratura, o tabelião verifica aspectos relevantes, como:

• A capacidade e a manifestação de vontade do doador;
• A aceitação do donatário, quando necessária;
• A existência de cláusulas de usufruto, reversão, incomunicabilidade, impenhorabilidade ou inalienabilidade;
• A preservação da parte legítima dos herdeiros necessários;
• A proibição de doação de todos os bens sem reserva de patrimônio ou renda suficiente para a subsistência do doador;
• O recolhimento ou reconhecimento da não incidência do ITCMD.

A escritura é especialmente importante porque permite que o doador conheça previamente os efeitos patrimoniais e sucessórios do ato. Assim como na compra e venda, a transferência da propriedade somente se completa com o registro da escritura na matrícula do imóvel.

3. Inventário e partilha extrajudiciais

Quando os interessados escolhem realizar o inventário pela via extrajudicial, o ato deve ser formalizado por escritura pública. Essa escritura constitui título hábil para transferir imóveis, levantar valores, promover alterações cadastrais e efetivar a partilha dos bens.

A via extrajudicial depende do preenchimento dos requisitos legais e normativos. As regras foram ampliadas pela Resolução CNJ nº 571/2024, que alterou a Resolução nº 35/2007 e passou a admitir, em situações específicas e com a observância de salvaguardas, a realização de inventário extrajudicial mesmo com testamento ou interessado menor ou incapaz.

A participação de advogado ou defensor público é obrigatória. O profissional orientará os interessados, verificará a regularidade da partilha e acompanhará a lavratura do ato.

A escritura de inventário não depende de homologação judicial. Depois de lavrada, pode ser apresentada diretamente aos órgãos e instituições competentes para o cumprimento da partilha.

Nota de atualização: Em agosto de 2026, o Plenário do CNJ decidiu, por unanimidade, afastar a exigência de pagamento prévio do ITCMD como condição para a lavratura da escritura pública de inventário e partilha extrajudicial. A decisão revogou a previsão da Resolução CNJ nº 35/2007 que condicionava a conclusão do ato notarial ao recolhimento antecipado dos tributos incidentes. A alteração dispensa apenas a antecipação do pagamento para a lavratura da escritura, não afastando a incidência nem a obrigação de recolhimento do imposto, que deverá observar a legislação tributária estadual aplicável. 

4. Divórcio e extinção consensual de união estável

O divórcio consensual e a extinção consensual da união estável podem ser realizados extrajudicialmente, desde que sejam observados os requisitos legais. Quando adotada essa via, o ato é formalizado por escritura pública.

A escritura poderá tratar de questões como:

• Partilha dos bens;
• Eventual pagamento de alimentos entre os interessados;
• Retomada ou manutenção do nome de casado;
• Obrigações decorrentes da dissolução da relação;
• Declaração sobre a existência de filhos e resolução prévia das questões relacionadas à guarda, convivência e alimentos, conforme o caso.

A assistência de advogado ou defensor público também é obrigatória. A escritura não necessita de homologação judicial e pode ser utilizada diretamente para averbações no Registro Civil, no Registro de Imóveis e em outros órgãos.

A regulamentação atual desses atos encontra-se na Resolução CNJ nº 35/2007, posteriormente atualizada, inclusive pela Resolução CNJ nº 571/2024.

5. União estável

A escritura pública não é obrigatória para a existência da união estável. Essa entidade familiar decorre da convivência pública, contínua, duradoura e estabelecida com a intenção de constituir família, independentemente da formalização em cartório.

Apesar disso, a escritura declaratória de união estável é recomendável porque permite que os companheiros:

• Declarem a existência e, conforme os elementos apresentados, a data de início da convivência;
• Estabeleçam o regime de bens aplicável à relação;
• Regulamentem aspectos patrimoniais;
• Comprovem a união perante bancos, planos de saúde, seguradoras, órgãos públicos e instituições previdenciárias;
• Reduzam futuras controvérsias sobre a existência e os efeitos da relação.

Na ausência de contrato escrito válido estabelecendo regime diferente, aplica-se, em regra, o regime da comunhão parcial de bens. A escritura, entretanto, não pode ser utilizada para prejudicar terceiros nem para alterar retroativamente situações jurídicas já consolidadas em fraude a direitos alheios.

6. Pacto antenupcial

Os noivos que escolherem um regime de bens diferente da comunhão parcial deverão celebrar pacto antenupcial por escritura pública.

Esse é o caso, por exemplo, de quem pretende adotar:

• separação convencional de bens;
• comunhão universal de bens;
• participação final nos aquestos;
• regime misto elaborado dentro dos limites permitidos pela legislação.

Segundo o art. 1.653 do Código Civil, o pacto antenupcial será nulo se não for feito por escritura pública e será ineficaz se o casamento não ocorrer.

Após o casamento, o pacto deverá ser registrado no Registro de Imóveis do domicílio do casal para produzir efeitos perante terceiros.

7. Cessão de direitos hereditários

Aberta a sucessão, o herdeiro pode ceder seus direitos hereditários, mas essa cessão deverá ser realizada por escritura pública, conforme determina o art. 1.793 do Código Civil.

Antes da partilha, o herdeiro não possui, em regra, a propriedade exclusiva de cada bem individual que integra o espólio. Por isso, a cessão recai sobre sua participação na herança, observadas as limitações legais e o direito de preferência dos demais coerdeiros nas cessões onerosas a terceiros.

8. Renúncia à herança

A renúncia à herança é um ato formal e deve constar expressamente de instrumento público ou termo judicial. Quando realizada fora de processo judicial, portanto, exige escritura pública.

Não se admite renúncia tácita ou presumida. Além disso, o herdeiro não pode renunciar apenas a uma parte da herança ou impor condições ao ato, pois a renúncia deve ser integral, pura e simples.

9. Emancipação voluntária

A emancipação concedida voluntariamente pelos pais a filho que tenha pelo menos 16 anos deve ser formalizada por instrumento público, independentemente de homologação judicial.

Depois da lavratura, a escritura deverá ser registrada no Registro Civil competente para produzir seus efeitos.

10. Procurações públicas

Nem toda procuração precisa ser pública. Contudo, o art. 657 do Código Civil estabelece que a outorga do mandato deve observar a forma exigida para o ato que o procurador deverá praticar.

Assim, quando o negócio exige escritura pública, a procuração utilizada para representar uma das partes também deverá, em regra, ser lavrada por instrumento público e conter poderes específicos e expressos.

Alguns atos possuem exigências adicionais. Nas escrituras de divórcio ou inventário, por exemplo, a procuração deve conter poderes especiais e atender aos prazos e requisitos previstos nas normas aplicáveis.

A escritura pública, portanto, é um dos principais instrumentos de prevenção de conflitos e promoção da segurança jurídica. Sua finalidade não se limita à documentação da vontade das partes: o ato envolve a identificação dos participantes, a verificação da capacidade, o controle de legalidade, a fiscalização das exigências tributárias e a orientação imparcial dos envolvidos.

Em determinados negócios, como a compra e venda e a doação de imóveis acima do limite estabelecido pelo art. 108 do Código Civil, a escritura é requisito de validade. Em outros, como a declaração de união estável, sua utilização é facultativa, mas altamente recomendável pela força probatória e pela clareza conferida às relações jurídicas.

Por isso, antes de celebrar um negócio relevante, é recomendável consultar o Tabelionato de Notas e verificar se a escritura pública é obrigatória, facultativa ou substituível por outro instrumento previsto em lei. Essa análise prévia evita custos desnecessários, reduz riscos e assegura que o ato produza os efeitos pretendidos.

Referências

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KÜMPEL, Vitor Frederico; FERRARI, Carla Modina; VIANA, Giselle de Menezes. Direito notarial e registral em síntese. 3. ed. São Paulo: YK Editora, 2026.