O que é Prenotação no Registro de Imóveis?

A prenotação do título é o marco inicial do processo registral, que se exaure, em regra, com a inscrição definitiva. A prenotação, ao fixar a prioridade de registro tabular, “confere um direito posicional indicativo de preferência”, manifestando uma função cautelar e preparatória no registro imobiliário.

O termo “prioridade”, em âmbito registral, remete à expressão “prior in tepore, potior in iure”, que significa “o primeiro no tempo é o de melhor direito”. Essa prioridade é determinada pelo protocolo – também designado prenotação – que tem por efeito justamente impedir o registro de outro título contraditório apresentado, posteriormente, ao fólio real.

Neste sentido, o art. 186 da Lei nº 6.015/1973 é claro ao afirmar que “o número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”.

Para fins deste controle, todos os títulos apresentados diariamente no Registro de Imóveis devem ser apontados no Livro de Protocolo (Livro 1), sendo atribuído aos mesmos, cronologicamente, o número de ordem (prenotação), que segue o infinito. O protocolo de um título tem caráter pleno, pois nenhum direito será inscrito definitivamente no Livro 2 ou no Livro 3 se não for previamente lançado no Livro 1. Tanto é que, conforme expressa previsão legal, a própria eficácia substancial do registro retroage à data da prenotação do título.

Efeitos da Prenotação no Registro de Imóveis

Direito de prioridade registral

A importância da prioridade registral se evidencia especialmente no que diz respeito aos títulos contraditórios ou excludentes. Aliás, a prioridade tem por efeito justamente criar uma fila de precedência para as prenotações sucessivas de títulos contraditórios ou excludentes, de modo que a análise do segundo título fica subordinada ao resultado da qualificação do primeiro, e assim em diante.

Daí se afirmar que somente se inaugura novo procedimento registral, com a qualificação do segundo título prenotado, quando cessarem os efeitos da prenotação do primeiro. Neste interregno, os prazos relativos ao segundo título ficam suspensos, sendo retomados a partir do dia em que cessar a prenotação do primeiro.

Definição da data de eficiência do ato registral

O protocolo designa a data de eficácia do registro, caso este seja efetuado no prazo de validade da prenotação. Tal efeito reporta ao art. 1.246 do Código Civil, segundo o qual será eficaz o registro desde o momento em que apresentado o título ao oficial registrador, e este o prenotar no protocolo.

Tendo em vista que a   eficácia do registro retroage à data do protocolo, esta informação deve ser lançada na matrícula do imóvel. Se o procedimento registral culminar no registro de uma aquisição imobiliária, por exemplo, considera-se que o imóvel foi adquirido desde a data do protocolo, independentemente da data do registro efetivo. Logicamente, a eficácia retroativa do registro depende da qualificação registral positiva ou, quando negativa do êxito no cumprimento das exigências formuladas, no prazo de validade da prenotação.

A data da prenotação, portanto, além de determinar prioridade cronológica de qualificação, indica o início da produção de efeitos do direito registrado, ressalvados, naturalmente, os registros declaratórios, como é o caso do registro da usucapião.

Marco de fixação das normas de regência jurídico-registral

O tempo da prenotação (kairós) é considerado para se definir o regime jurídico-registral aplicável ao registro pretendido. Assim, para determinar a admissibilidade ou denegação registral, o registrador observará as normas de regência da data do protocolo, e não do registro do título, tampouco da celebração do contrato.

Em suma, aplica-se o princípio do tempus regit actum, de modo que a qualificação do título se sujeita à lei vigente ao tempo de sua apresentação. E não poderia ser de outra forma, já que a mutação jurídico-real decorrente do ato registral retroage data do protocolo, que deve então ser considerada para a definição do regime jurídico incidente.

Formalização do início do procedimento registral

Salvo autorização legal à atuação de ofício pelo registrador, a inscrição imobiliária (registro ou averbação) exige provocação do interessado. A rogação se manifesta no lançamento, no Protocolo, da solicitação expressa, acompanhada do título hábil. Com o protocolo ou prenotação do título, a este será atribuído um número de ordem, que ditará os efeitos da prioridade registral.

Nesse sentido, o protocolo indica a provocação da atuação do registrador, constituindo o marco inicial e obrigatório do princípio da instância.

Cancelamento da Prenotação no Registro de Imóveis

A prenotação poderá ser encerrada nas seguintes situações:

i) Desistência voluntária da parte (art. 206 da Lei n° 6.015/1973): caberá ao oficial reter as despesas relativas às buscas e à prenotação, devendo restituir ao apresentante a importância remanescente;

ii)  Decisão judicial em processo de dúvida transitada em julgado;

iii)  Autorização do titular do direito real prenotado: exige-se, neste caso, a forma escrita;

iv) Transcurso do prazo de vigência: findo o prazo de vigência da prenotação sem que o interessado tenha reapresentado o título com o cumprimento das exigências feitas em nota de devolução, cessarão os efeitos da prenotação.

Uma vez encerrada a prenotação, cessam automaticamente os efeitos da prioridade registral. A eventual reapresentação superveniente do título reclamará novo protocolo, obedecendo à ordem cronológica de apresentação.

Referências Bibliográficas

KÜMPEL, Vitor Frederico; FERRARI, Carla Modina. Sinopses Notariais e Registrais, Volume 5. 2ª ed. São Paulo, 2022.

KÜMPEL, Vitor Frederico; FERRARI, Carla Modina. Tratado Notarial e Registral, Volume 5. São Paulo, 2020.