“A doutrina distingue o loteamento regular do loteamento clandestino e do loteamento irregular. O loteamento será irregular se o empreendimento, embora aprovado pelo Poder Público, tiver sido implantado: (i) sem o devido registro imobiliário; (ii) em desacordo com a aprovação concedida, ou (iii) sem obediência ao cronograma de obras[1].
Logo, a regularidade do loteamento está atrelada, entre outros fatores[2], à sua situação perante o registro imobiliário. A evolução jurídica das exigências registrais impostas, contudo, fez surgir duas situações de irregularidade possíveis, a depender do período temporal considerado:
- o loteamento que, antes da entrada em vigor da Lei nº 6.766/1979, não tenha sido inscrito (terminologia vigente antes de 1976) ou registrado (depois de 1976) no Registro de Imóveis, no qual houver venda a prazo ou oferta pública dos lotes;
- o loteamento que foi registrado, para qualquer tipo de venda, a partir da vigência da Lei nº 6.766/1979[3].
Estabelecia o art. 1º do Decreto-Lei nº 58/1937 que os proprietários ou coproprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendessem vendê-los, dividi-los em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, eram obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no Cartório do Registro de Imóveis da circunscrição respectiva os seguintes documentos: (i) memorial com os característicos do imóvel, a relação cronológica trintenária dos títulos de domínio (e suas respectivas certidões) e o plano de loteamento; (ii) planta do imóvel, com a situação, dimensões e numeração (ou nomenclatura, conforme o caso) dos lotes, vias de comunicação e espaços livres, construções, benfeitorias e vias públicas de comunicação; (iii) exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes; e (iv) certidão negativa de impostos e de ônus reais.
Já nas hipóteses em que o parcelamento não visasse a venda dos lotes com pagamento a prazo ou com oferta ao público, as plantas do empreendimento deveriam ser simplesmente arquivadas no Registro de Imóveis competente. Neste caso, a transcrição da venda de cada lote seria efetuada à medida em que apresentados os respectivos contratos[4].
Sendo assim, para a verificação da regularidade dos loteamentos anteriores à vigência da Lei nº 6.766/1979, urge primeiramente apurar se há planta do parcelamento regularmente arquivada (note-se: não necessariamente inscrita ou registrada) no Registro de Imóveis então competente. Caso contrário, tratar-se-á efetivamente de parcelamento irregular[5].
O parcelamento clandestino, por sua vez, é aquele não aprovado, “oculto” à Administração Pública[6]. Nas palavras da doutrina administrativista, são aqueles “que se fazem sem aprovação e registro regulares”, ensejando a incidência e tipificação dos crimes regulados pela Lei nº 6.766/1979. Frisa-se, ainda, que cabe à Prefeitura “impedir administrativamente tais loteamentos mediante embargo das obras de urbanização ou edificação, exigindo a devida regularização, na forma da legislação pertinente”[7].
Nesse sentido, convém observar que o art. 50 da Lei nº 6.766/1979 tipifica como crime contra a Administração Pública a conduta de promover parcelamento irregular do solo.”
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Fonte: V.F. Kümpel, C.M. Ferreira, Tratado Notarial e Registral: Ofício de Registro de Imóveis, v.5, tomo II, São Paulo, YK, 2020.
[1] J. M. Tossi Silva, Loteamento Urbano, in ARISPJUS, 9 (2017), p. 28.
[2] Com efeito, pode haver loteamento devidamente registrado, porém irregular, se as obras estiverem em desacordo com a aprovação concedida ou se o cronograma de obras não for observado.
[3] Nesse sentido dispõe G. Valente da Silva, As prefeituras municipais e a regularização do loteamento, in IRIB, s. d., disponível in http://www.irib.org.br/html/biblioteca/biblioteca-detalhe.php?obr=226 [15-9-2015].
[4] J. M. Tossi Silva, Loteamento cit. (nota 1 supra), p. 27.
[5] J. M. Tossi Silva, Loteamento cit. (nota 1 supra), p. 28.
[6] Nesse sentido é a definição sustentada por V. C. Amadei – V. Abreu Amadei, Como lotear uma gleba, 3ª ed., Campinas, Millennium, 2012, p. 14.
[7] H. L. Meirelles, Direito de Construir, 10ª ed., São Paulo, Malheiros, 2011, p. 140.
