O que é Fusão e Unificação na Matrícula dos Imóveis?

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“A fusão consiste na unificação de dois ou mais imóveis contíguos e com matrículas autônomas pertencentes ao mesmo proprietário, a fim de que se tornem um único imóvel com uma única matrícula de novo número, encerrando-se as primitivas (Art. 234 da Lei no 6.015/1973). Constitui, pois, a agregação de imóveis contíguos, que assim perdem sua autonomia.

A fusão dependerá de requerimento firmado pelo proprietário, à luz do princípio da rogação, acompanhado de memorial descritivo da área unificada e de autorização municipal, nos casos de imóveis urbanos.

Do conceito de fusão, extraem-se os requisitos registrais para a qualificação positiva do requerimento assim apresentado: i) os dois ou mais imóveis devem ser confinantes (requisito objetivo); ii) os imóveis envolvidos devem ser do mesmo proprietário (requisito subjetivo).[1]

Imóveis confinantes são imóveis contíguos, ou seja, aqueles que representam uma continuidade geométrica. Sem essa continuidade não há que se falar em fusão. Qualquer segmentação entre os dois imóveis vizinhos – por uma estrada ou logradouro público, por exemplo – obsta a fusão, por romper a continuidade física entre ambos[2]”.

“A “fusão” e a “unificação” de imóvel não se apresentam como tecnicamente distintas na Lei nº 6.015/1973. Contudo, o legislador se valeu da expressão “fusão” no art. 234 e, posteriormente, no art. 235, empregou o termo “unificação”, sugerindo uma diferença na aplicabilidade dos institutos. A partir da interpretação de ambos os dispositivos, poder-se-ia concluir que a fusão ocorre nas hipóteses de imóveis matriculados, ao passo que a chamada unificação é aplicável a situações que envolvem imóveis transcritos ou mistos (transcritos e matriculados).

Muito embora parte da doutrina, com base nessa duplicidade terminológica da lei, sustente a distinção entre os conceitos de fusão e unificação, predomina o entendimento segundo o qual são equivalentes. Isso porque, em ambas as situações, a causa extratabular e a consequência registral são as mesmas[3]. Nesse sentido, a distinção é insignificante, tanto no plano teórico quanto técnico, ou seja, estando os imóveis transcritos ou matriculados, busca-se sua união para formar um só imóvel sob o aspecto registral[4].

Nas hipóteses em que os imóveis a serem fundidos têm matrículas próprias, a fusão será lançada em todas as matrículas primitivas, mediante ato de averbação que as encerrará fazendo menção à fusão e indicando a nova matrícula[5]. Tal ato é necessário para dar publicidade à perda da disponibilidade das matrículas encerradas, bem como para permitir o controle quantitativo e de domínio do bem. Em seguida, procede-se à abertura da matrícula do imóvel unificado.

Já nas situações que envolvem imóveis transcritos, sua unificação, com abertura de matrícula única, dar-se-á da seguinte forma:

i. Se forem dois ou mais imóveis constantes de transcrições, averbar-se-á à margem destas a abertura da matrícula que os unificar;

ii. Se forem dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas (sistema de transcrição e sistema de matrícula), nas transcrições será feita a averbação prevista no item anterior, ao passo que nas matrículas será averbado o encerramento, abrindo-se, na sequência, a matrícula final com descrição unificada;

Observe que se dois ou mais imóveis contíguos forem objeto de imissão provisória na posse registrada em nome da União, Estado, Município ou Distrito Federal, caberá a unificação somente nos casos de imóveis inseridos em área urbana ou de expansão urbana e com a finalidade de implementar programas habitacionais ou de regularização fundiária, o que deverá ser informado no requerimento de unificação. A unificação das matrículas, nesse caso, poderá abranger um ou mais imóveis de domínio público que sejam contíguos à área objeto da imissão provisória na posse”.

 

Fonte: KÜMPEL, Vitor Frederico et. al., Tratado Notarial e Registral vol. V, Tomo I, 1ª ed, São Paulo: YK Editora, 2020, p. 452/455.

[1] Loureiro, Luiz Guilherme, Registros Públicos – Teoria e prática, 9ª ed., Salvador, JusPodivm, 2018., p. 668 e Fioranelli, Ademar, Matrícula no Registro de Imóveis – Questões práticas, in Moromizato Yoshida, Consuelo Yatsuda – Figueiredo, Marcelo – Abreu Amadei, Vicente (coord.), Direito Notarial e Registral Avançado, São Paulo, Revista dos Tribunais, 2014, p. 305 apontam, como requisitos para a fusão, a identidade dominial homogenia e a continuidade dos imóveis.

[2] Loureiro, Luiz Guilherme, Registros Públicos – Teoria e prática, 9ª ed., Salvador, JusPodivm, 2018., p. 668.

[3] Dip, Ricardo Henry Marques, Da Unitariedade Matricial, in Revista de Direito Imobiliário, 18 (1986), pp. 51-54 [=Dip, Ricardo Henry Marques – Jacomino, Sérgio (orgs.), Doutrinas Essenciais – Direito registral, vol. VI, São Paulo, Revista dos Tribunais, 2011, pp. 915-920].

[4] R. Dip, Matrícula. A. Fioranelli salienta que, embora haja equívoco terminológico, os termos (fusão, unificação etc.) são utilizados, na prática, como sinônimos, já que colimam o mesmo objetivo, que é a abertura da matrícula para o todo unificado e o concomitante encerramento das anteriores (Matrícula, p. 305).

[5] Loureiro, Luiz Guilherme, Registros Públicos – Teoria e prática, 9ª ed., Salvador, JusPodivm, 2018., p. 667 utiliza o termo “cancelamento” das matrículas dos imóveis unificados.

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