Imagine a seguinte situação: o cliente comprou um imóvel por meio de compromisso de compra e venda, pagou o preço de forma parcelada e, depois de quitar todas as prestações, procurou o vendedor para obter a escritura definitiva. Contudo, o promitente vendedor faleceu antes de formalizar a transferência, e seus herdeiros agora se recusam a assinar o documento.
Durante muito tempo, o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória era a principal solução para esse problema. No entanto, com o advento da Lei nº 14.382/2022 — que inseriu o artigo 216-B na Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) — e sua regulamentação pelo Provimento CNJ nº 150/2023, tornou-se possível realizar a adjudicação compulsória extrajudicial diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
O falecimento do vendedor não extingue o direito à adjudicação nem obsta a via extrajudicial. O Provimento CNJ nº 150/2023 prevê que, na ausência de inventário, os herdeiros legais podem ser notificados mediante comprovação do óbito e da qualidade de herdeiros. Se o inventário já estiver instaurado, a notificação do inventariante é suficiente.
O falecimento do vendedor cancela o contrato?
Não. A morte do promitente vendedor não desfaz automaticamente o compromisso de compra e venda nem elimina a obrigação de transferir o imóvel.
Nos termos do art. 1.784 do Código Civil, a herança é transmitida aos herdeiros desde a abertura da sucessão. Essa transmissão não abrange apenas os bens e direitos deixados pelo falecido, mas também suas obrigações, observados os limites da herança.
Se o vendedor recebeu integralmente o preço e estava obrigado a outorgar a escritura definitiva, seu falecimento não permite que os herdeiros vendam novamente o imóvel ou simplesmente desconsiderem o negócio anterior. A obrigação de formalizar a transferência permanece e alcança seus sucessores.
O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é o instrumento utilizado para transferir a propriedade quando uma das partes cumpriu o contrato, mas a outra não outorga o título definitivo.
No caso analisado, o comprador demonstrará que:
- foi celebrado um compromisso de compra e venda ou negócio equivalente;
- o contrato identifica as partes e o imóvel;
- todas as parcelas foram pagas;
- não existe obrigação pendente que impeça a transferência;
- o vendedor faleceu sem outorgar a escritura;
- seus herdeiros ou o inventariante não regularizaram voluntariamente a situação.
Reconhecido o direito, a adjudicação supre a declaração de vontade que deveria ter sido prestada pelo vendedor. O título resultante será registrado na matrícula, transferindo formalmente a propriedade ao comprador.
Ainda é necessário ajuizar uma ação?
Não. O art. 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei nº 14.382/2022, permite que a adjudicação compulsória seja realizada extrajudicialmente no Registro de Imóveis da situação do bem.
A via judicial continua disponível, mas deixou de ser o único caminho. Quando o negócio, a quitação e a cadeia de titularidade estiverem suficientemente demonstrados, o pedido poderá ser processado diretamente no cartório.
A adjudicação extrajudicial não constitui etapa obrigatória antes da ação. Cabe ao advogado analisar a documentação e verificar qual caminho é mais adequado ao caso concreto.
A recusa dos herdeiros impede o procedimento extrajudicial?
A simples recusa em assinar a escritura ou a ausência de colaboração dos herdeiros não impede automaticamente a adjudicação compulsória extrajudicial. Afinal, o procedimento existe justamente para suprir a falta de outorga voluntária.
Os herdeiros ou o inventariante serão formalmente notificados para que se manifestem. Se permanecerem em silêncio ou não apresentarem impugnação juridicamente relevante, o oficial poderá prosseguir com a qualificação e decidir o pedido.
Caso apresentem impugnação, o Registrador examinará seus fundamentos. Impugnações sem exposição mínima das razões, estranhas ao objeto do procedimento ou manifestamente protelatórias poderão ser rejeitadas.
Se houver recurso ou insurgência contra a decisão que acolheu a oposição, a controvérsia será encaminhada ao juízo competente, que examinará a procedência da impugnação no âmbito do procedimento administrativo.
Quando o conflito envolver questões complexas — como alegação de falsidade do contrato, ausência de quitação, simulação, fraude, nulidade ou necessidade de ampla produção de provas —, a via judicial poderá ser necessária.
Portanto, é mais correto afirmar que o comprador não precisa ajuizar uma ação desde o início, embora o caso possa chegar ao Judiciário se surgir uma controvérsia incompatível com a via administrativa.
Como funciona quando o vendedor faleceu?
O art. 440-W do Código Nacional de Normas do CNJ disciplina expressamente essa situação.
Art. 440-W. Se o requerido for falecido, poderão ser notificados os seus herdeiros legais, contanto que estejam comprovados a qualidade destes, o óbito e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial. (incluído pelo Provimento n. 150, de 11.9.2023)
Parágrafo único. Havendo inventário, bastará a notificação do inventariante. (incluído pelo Provimento n. 150, de 11.9.2023)
Se não houver inventário judicial ou extrajudicial, poderão ser notificados os herdeiros legais, desde que sejam comprovados:
- o falecimento do vendedor;
- a qualidade de herdeiro das pessoas indicadas;
- a inexistência de inventário em andamento.
Se houver inventário, será suficiente a notificação do inventariante, sem prejuízo da análise das particularidades do caso e da documentação sucessória.
Assim, o comprador não precisa aguardar indefinidamente a iniciativa dos herdeiros. Também não é necessário abrir um inventário apenas para formular o pedido de adjudicação quando estiverem presentes os requisitos para a notificação direta dos sucessores.
O contrato precisa estar registrado na matrícula?
Não. A ausência de registro prévio do compromisso de compra e venda não impede, por si só, a adjudicação compulsória.
A Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
Portanto, um contrato particular não registrado pode fundamentar o pedido, desde que seja válido, identifique adequadamente o imóvel e demonstre as obrigações assumidas pelas partes.
A falta de registro, contudo, pode aumentar a complexidade do procedimento, especialmente quando existirem vendas posteriores, penhoras, indisponibilidades ou outros direitos registrados na matrícula.
É necessário comprovar a quitação de todas as parcelas?
Sim. O direito à adjudicação pressupõe, como regra, o cumprimento das obrigações atribuídas ao comprador, especialmente o pagamento integral do preço.
A quitação poderá ser demonstrada por:
- recibos assinados pelo vendedor;
- comprovantes de transferências bancárias;
- depósitos identificados;
- boletos e respectivos comprovantes de pagamento;
- termo de quitação;
- mensagens, correspondências ou documentos emitidos pelo vendedor;
- outros elementos que demonstrem o adimplemento.
Nos contratos parcelados, o recibo da última prestação gera a presunção de pagamento das anteriores, salvo prova em contrário, conforme o art. 322 do Código Civil. Ainda assim, é recomendável reunir o maior número possível de comprovantes para reduzir o risco de impugnação.
Se houver saldo devedor, dúvida relevante sobre o valor pago ou necessidade de produção probatória complexa, o procedimento extrajudicial poderá não ser adequado.
Quais documentos são necessários?
O pedido deverá ser analisado conforme as particularidades do imóvel e do negócio. Em geral, são necessários:
- compromisso de compra e venda, cessão ou instrumento equivalente;
- comprovantes de pagamento e quitação do preço;
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidão de óbito do vendedor;
- certidões que comprovem quem são os herdeiros;
- prova da inexistência de inventário ou documentos do inventário em andamento;
- identificação e endereço dos herdeiros ou do inventariante;
- documentos pessoais do comprador;
- procuração específica outorgada ao advogado;
- ata notarial;
- demais certidões e documentos exigidos para a qualificação registral.
A documentação deve demonstrar não apenas a existência do contrato, mas também a sequência dos acontecimentos: celebração do negócio, pagamento das parcelas, falecimento do vendedor e ausência ou recusa da outorga definitiva.
Qual é a função da ata notarial?
A ata notarial é documento indispensável à instrução da adjudicação compulsória extrajudicial.
Lavrada no Tabelionato de Notas, ela registra os documentos apresentados e as circunstâncias relevantes do caso, como:
- identificação do imóvel e da matrícula;
- conteúdo do contrato;
- histórico dos pagamentos;
- prova da quitação;
- eventuais cessões ou sucessões contratuais;
- falecimento do vendedor;
- identificação dos herdeiros ou do inventariante;
- tentativas realizadas para obter a escritura.
A ata não transfere a propriedade e não substitui a decisão do oficial de Registro de Imóveis. Sua função é documentar os fatos e organizar as provas que fundamentarão o requerimento.
Como é feito o procedimento no Registro de Imóveis?
O procedimento é instaurado no Registro de Imóveis da circunscrição em que o bem está localizado e depende da representação por advogado.
Em síntese, seguem-se as seguintes etapas:
1. Análise jurídica e documental
O advogado verifica o contrato, a matrícula, a quitação, o estado civil das partes, a existência de inventário, a identificação dos herdeiros e eventuais gravames.
2. Lavratura da ata notarial
O tabelião examina os documentos e registra os fatos relacionados ao negócio e ao adimplemento do comprador.
3. Apresentação do requerimento
O pedido, assinado por advogado e acompanhado da procuração específica, da ata notarial e do contrato, é protocolado no Registro de Imóveis competente.
4. Notificação dos sucessores
Não havendo inventário, os herdeiros legais poderão ser notificados. Havendo inventário, a notificação será direcionada ao inventariante.
5. Análise de eventual impugnação
Os notificados poderão anuir, permanecer em silêncio ou impugnar. O oficial examinará os fundamentos apresentados e dará prosseguimento conforme as regras do Código Nacional de Normas.
6. Qualificação registral e pagamento do imposto
Superadas as questões documentais e eventuais impugnações, o oficial realizará a qualificação final. O pagamento do imposto de transmissão deverá ser comprovado antes do registro, no prazo assinalado pela serventia.
7. Registro da adjudicação
Deferido o pedido e comprovado o pagamento do tributo, a adjudicação será registrada na matrícula, efetivando a transferência da propriedade ao comprador.
É necessário fazer inventário do vendedor primeiro?
Não necessariamente.
Se houver inventário em andamento, o inventariante será notificado. Se não houver, o Código Nacional de Normas autoriza a notificação dos herdeiros legais, desde que o óbito, a condição de sucessores e a inexistência de inventário sejam comprovados.
Isso impede que a omissão da família do vendedor paralise indefinidamente a regularização do imóvel.
O exame da matrícula continua indispensável. Caso o imóvel já tenha sido partilhado ou transferido a algum herdeiro, será necessário verificar quem passou a figurar como titular registral e adaptar o pedido à situação atual.
O ITBI é devido?
A adjudicação compulsória destinada a cumprir uma compra e venda representa transmissão onerosa entre vivos e, em regra, está sujeita ao ITBI.
No procedimento extrajudicial, o pagamento do imposto deverá ser comprovado antes da realização do registro, no prazo de cinco dias úteis contado da notificação enviada pelo oficial para essa finalidade, ressalvada a demonstração de justo impedimento.
O ITCMD, por sua vez, não incide sobre a transferência do imóvel ao comprador em decorrência da adjudicação, pois o direito decorre de negócio oneroso celebrado em vida pelo vendedor, e não de transmissão gratuita por herança. Eventuais questões tributárias do inventário permanecem submetidas à legislação própria.
E se houver herdeiro menor ou incapaz?
A existência de herdeiro menor ou incapaz exige cautela.
Embora a Resolução CNJ nº 571/2024 tenha ampliado as possibilidades de inventário extrajudicial com interessado incapaz, essa norma alterou a disciplina dos atos notariais de inventário, partilha, separação e divórcio. Ela não regulamentou especificamente a participação de incapazes na adjudicação compulsória extrajudicial.
Diante da ausência de disciplina expressa e da necessidade de proteção dos interesses do incapaz, a via judicial poderá ser necessária, com intervenção do Ministério Público. A situação deverá ser examinada conforme as normas locais e as particularidades do caso.
Quando a via judicial ainda poderá ser necessária?
A ação judicial continua sendo adequada quando houver:
- controvérsia relevante sobre a autenticidade ou a validade do contrato;
- discussão séria sobre a quitação;
- alegação de fraude, falsidade, simulação ou nulidade;
- necessidade de perícia ou prova testemunhal ampla;
- divergência sobre a identificação do imóvel;
- impossibilidade de identificar ou comprovar os herdeiros;
- participação de incapaz sem solução segura na esfera administrativa;
- outro conflito incompatível com a atuação registral.
A via extrajudicial é especialmente eficiente quando a documentação está completa e a resistência dos sucessores se limita à recusa em assinar a escritura ou à falta de colaboração.
Qual é a importância da atuação do advogado?
A assistência de advogado é obrigatória e não se limita à assinatura do requerimento.
O profissional deverá:
- analisar o contrato e a matrícula;
- reconstruir o histórico dos pagamentos;
- verificar a existência de inventário;
- identificar corretamente os herdeiros;
- selecionar os documentos que integrarão a ata notarial;
- elaborar o requerimento;
- acompanhar as notificações;
- responder a eventuais impugnações;
- cumprir as exigências formuladas pelo registrador;
- orientar o cliente sobre os aspectos tributários;
- acompanhar o registro definitivo.
Uma instrução incompleta pode resultar em notas devolutivas, aumento dos custos e atraso na regularização. Por isso, a análise prévia do caso é determinante para a eficiência do procedimento.
Valor agregado à prática profissional
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