O que é qualificação registral?

Após a protocolização e respeitada a prioridade de registro dos títulos contraditórios ou excludentes, relativos ao mesmo imóvel, que estejam tramitando no registro imobiliário, far-se-á o exame do título, qualificando-o positiva ou negativamente.

Nos Registros Públicos, o termo “qualificar” designa um dever do registrador, tendo por vetores a segurança jurídica e o princípio da legalidade. A obrigatoriedade da qualificação tem por intuito evitar que títulos viciados ingressem nos livros públicos, gerando lides futuras e eventualmente repercutindo na invalidade dos registros.

Qual o prazo da qualificação registral?

O prazo de vigência da prenotação é, em regra, de 20 dias úteis do seu lançamento no Protocolo, com exceção da regularização fundiária de interesse social, cujo prazo é de 40 (quarenta) dias úteis (art. 205, caput e parágrafo único, da Lei nº 6.015/1973, com redação dada pela Lei nº 14.382/2022). Não obstante, a qualificação e eventual emissão de nota devolutiva deverão ocorrer em prazo inferior, para viabilizar o eventual cumprimento de exigências pelo apresentante.

Características da qualificação registral

São características da qualificação registral no Registro de Imóveis:

1. Obrigatoriedade ou dever legal: a qualificação registral constitui dever do registrador inerente à sua função.
2. Integridade e completude: designam que a qualificação registral deve se referir à totalidade do título apresentado, devendo o oficial examiná-lo, e, ao fazer exigências, elencá-las de modo claro e preciso, de uma só vez.
3. Pessoalidade e não exclusiva: restrição da competência legal do registrador, estendendo aos órgãos correcionais, em sede de revisão, no procedimento da dúvida.
4. Mutabilidade: a qualificação pode ser revista em dúvida registral.
5. Complexidade procedimental: embora seja o registrador a quem a lei atribui, em caráter privativo, o dever da prestação do serviço registral imobiliário, a qualificação registral não se exaure nele, mas se estende também a outros órgãos que atuam no julgamento de dúvidas registrais e nos pedidos de providências administrativas.
6. Adstrição à legalidade: a qualificação registral deve ser fundamentada no princípio da legalidade, justificando-se na lei, e não nas normas de serviço.

Qualificação registral positiva

O juízo positivo de qualificação significa que a análise sob os aspectos legais e registrais do título apresentado no Registro de Imóveis resulta na admissibilidade do registro (em sentido lato). Noutro dizer, o título atende à legalidade e aos princípios registrais, estando apto a ser inscrito na matrícula para gerar a oponibilidade erga omnes. Dessa forma, estando o título apto para registro o Oficial deve informar ao interessado, preferencialmente por via eletrônica, o valor dos emolumentos, devendo aguardar o depósito, que pode ser realizado diretamente na serventia extrajudicial ou por qualquer meio aceito pelo Oficial, antes de realizar o ato.

Qualificação registral negativa

O juízo de qualificação negativo é o juízo prudencial do registrador que resulta na irregistrabilidade do título, ou seja, na sua inaptidão para ingressar no fólio real por desentendimento aos requisitos legais. Em outras palavras, é a avaliação do registrador imobiliário que entendeu pela irresignação do título.

A qualificação negativa impõe que o oficial, ou escrevente autorizado, emita nota de devolução. Esta deverá conter todas as exigências para o registro do título, de uma só vez, e ser redigida de forma clara e objetiva, de modo a permitir seu perfeito entendimento e integral cumprimento.

Referências Bibliográficas

KÜMPEL, Vitor Frederico; FERRARI, Carla Modina. Sinopses Notariais e Registrais, Volume 5. 2ª ed. São Paulo, 2022.

KÜMPEL, Vitor Frederico; FERRARI, Carla Modina. Tratado Notarial e Registral, Volume 5. São Paulo, 2020.