TJSP – Averbação de locação. Dupla modalidade de Garantia locatícia. Há vedação legal.

0 Comentários

Processo 1106411-17.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO

Número: 1106411-17.2018.8.26.0100

Processo 1106411-17.2018.8.26.0100 – Dúvida – Notas – Lavanderia Wash Ltda. – Vistos. Tendo em vista que o objeto do presente feito é a averbação do contrato de locação referente ao imóvel transcrito sob nº 73, recebo o presente procedimento como pedido de providências. Anote-se. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Lavanderia Wash LTDA ME, que pretende a averbação do contrato de locação, cujo objeto é o imóvel transcrito sob nº 73, no qual figuram como locadores Dante Francisco Sarubbi, Grazietta Juliana Sarubbi Alves Pinto e Maria Cristina Sarubbi Boloçoa e como locatária a Lavanderia Wash LTDA ME. Relata o Registrador que para a averbação do referido contrato é necessário: a) promover a abertura da matrícula, nos termos do art.76, § 1º, I, da Lei de Registros Públicos, sendo que primeiramente deverá haver a apuração do remanescente do imóvel, tendo em vista a precária identificação na transcrição e o destaque da área de 17,50 m² decorrente de desapropriação, conforme matrícula nº 11.535; b) apresentação do formal de partilha dos bens deixados em razão do falecimento de Yole Vagnotti Sarubbi, que figura como proprietária do imóvel, em consonância com o princípio da continuidade, sendo que figurou como locadores pessoas que não constam na matrícula; c) o contrato de locação apresentado contempla dupla modalidade de garantia, o que é vedado pela Lei nº 8.245/1991, em seu art.37, parágrafo único, combinado com o art.43, II, na medida em que os fiadores oferecem como garantia da locação os imóveis matriculados sob os nºs 54.831, 54.382 e 54.383 no 2º Registro de Imóveis da Capital. Juntou documentos às fls.08/30. A interessada manifestou-se às fls.31/33. Insurge-se apenas em relação ao terceiro óbice, qual seja, a existência da dupla garantia dos fiadores no contrato de locação, sob o argumento de que a cláusula 15ª, que elenca os imóveis dos fiadores, tem o intuito de comprovar a solvência, não configurando garantia, tendo em vista que não consta a estipulação de averbação nas matrículas. Ressalta que a exigência de constar no instrumento de locação o direito de preferência não tem amparo legal. O Ministério Público opinou pela prejudicialidade da dúvida, e no mérito pela procedência (fls.39/42). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Primeiramente ressalto que a exigência concernente à necessidade de constar no instrumento de locação o direito de preferência foi afastada pelo registrador. Feita esta consideração, verifico que houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador. A interessada insurgiu-se apenas quanto à existência da dupla garantia dos fiadores no contrato de locação, não demonstrando irresignação em relação aos outros óbices. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica o procedimento, que só admite duas soluções: a determinação do registro ou da averbação do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências e não apenas parte delas sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. Ademais, no mérito entendo que a pretensão da requerente é improcedente. O primeiro óbice, referente à precária identificação do imóvel na transcrição e o destaque da área de 17,50 m² decorrente de desapropriação, conforme matrícula nº 11.535, tem amparo no princípio da especialidade objetiva (artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73) , cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). A manifestação do Oficial enfrenta o tema: “A referida certidão não atesta a existência jurídica dos ditos Lotes 22 e 23 da Quadra 66. Não há no registro anterior qualquer menção a eventual parcelamento do solo implantado naquela área. Nem mesmo a Rua Alayde de Souza Costa, local em que se situa o imóvel vendido, é citada. (Especialidade)”. Neste contexto, verifica-se que a descrição do imóvel na transcrição sob nº 73 é antiga, desfalcada, não representando a situação fática, logo cabe ao titular do domínio realizar a retificação com a apuração do remanescente e abertura de matrícula, sendo que a precária descrição não gera a segurança de se proporcionar o pretendido direito de preferência do locatário. Em relação à exigência da apresentação do formal de partilha de Yole Vagnotti Sarubbi, que figura como proprietária do imóvel, tem por base o princípio da continuidade. Conforme apontado na transcrição nº 73, figura como proprietária do imóvel a srª Yole Vagnotti Sarubbi, não havendo qualquer notícia de seu eventual falecimento, apenas a ausência de alienação, oneração, penhoras, arrestos, sequestros e citações reais envolvendo o imóvel (certidão – fls.23/26). Todavia, de acordo com o contrato entabulado entre as partes, figuram como locadores pessoas diferentes da titular de domínio, ou seja, Dante Francisco Sarubbi, Grazietta Juliana Sarubbi Alves Pinto e Maria Cristina Sarubbi Boloçoa, o que fere o princípio da continuidade. Oportuno destacar a lição de Narciso Orlandi Neto, para quem: “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p. 56). Neste sentido, Luiz Guilherme Loureiro, em sua obra “Registros Públicos: Teoria e Prática”, delineia esse princípio, a saber: “Segundo o princípio da continuidade, os registros devem ser perfeitamente encadenados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária. Em relação a cada imóvel deve existir uma cadeira de titularidade à vista do qual só se fará o registro ou averbação de um direito se o outorgante dele figurar no registro como seu titular. Destarte, nenhum registro pode ser feito sem que se tenha previamente registrado o título anterior, do qual dependa (art. 237 da Lei 6.0115/1973). Da mesma forma, dispõe o art. 195 do mesmo diploma legal que, “se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”. Por fim, em relação ao último óbice, referente à exclusão da dupla garantia presente no contrato, com razão o registrador. No caso em análise, há uma primeira garantia pessoal, de fiança, sobre a qual se operou a renúncia ao benefício de ordem e a faculdade de exoneração, nos termos do artigo 835 do CC e, posteriormente, houve a indicação como garantia da locação os imóveis objetos das matrículas nºs 54.381, 54.382 e 54.383, ou seja, uma segunda garantia, de caução, instituída sobre o mesmo bem. Na fiança uma pessoa (o fiador) se obriga, acessória e subsidiariamente, frente a um credor, a pagar uma dívida, caso o devedor originário não o faça (Orlando Gomes, Contratos, 10ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 1984, pp. 492/493). A “caução” assume, em contraposição, no âmbito específico da matéria locatícia e, a partir do artigo 38 da Lei nº 8.245/91, um significado delimitado e próprio, equivalente a uma garan
tia real convencional, exprimindo o texto positivado uma incontestável distinção. Há vedação expressa da duplicidade de garantia em um mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade, prevista no artigo 37 da Lei nº 8.245/91. Ora, a primeira garantia mencionada e que mereceu maior cuidado com relação a sua disciplina, sem dúvida foi a fiança, podendo somente esta subsistir. Nesta esteira, resta a nulidade da clausula 15ª do contrato em questão, que inclui uma caução constituída sobre os imóveis dos fiadores, que já haviam garantido a locação mediante a fiança que prestaram: “ Clausula 15ª : Os FIADORES declaram, neste ato, sob as penas da lei civil e criminal, que são senhores e possuidores a justo titulo e sem onus de qualquer natureza, dos imóveis objetos dos registros 08 e 10 das matrículas nºs 54.381, 54.382 e 54.383 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, consistentes no apto 71 e suas duas vagas de garagens (boxes 46 e 47) situados na Rua Dr. Franco da Rocha nº 163, no 19º Subdistrito, Perdizes, CEP 05015-040, que garantem esta locação para todos os fins e efeitos de direito…” (g.n) Ao contrário do argumento exposto pela interessada, nessa cláusula fica evidente que não se trata de simples comprovação de solvência, mas sim o intuito de caução do bem imóvel, ao mencionar que apesar de constituir os únicos bens dos fiadores, servirão como garantia da locação. Logo, diante da duplicidade de garantias locatícias, é necessário que se façam as devidas adaptações no contrato. Neste raciocínio, importante examinar precedente da E Corregedoria Geral da Justiça, cujo objeto é o mesmo desta demanda, valendo transcrever trecho do voto do parecer CG 34.906/05: “Registro de Imóveis – Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação – Contrato de locação com dupla garantia (fiança e caução real) – Inadmissibilidade à luz do disposto no art. 37, p.u., da Lei nº 8.245/1991 – Nulidade da caução, como garantia subseqüente à fiança – Inviabilidade da averbação correspondente – Cancelamento que se determina, com amparo no poder de revisão hierárquica da Corregedoria Geral da Justiça. CGJSP – Processo: 34.906/2005 CGJSP – Processo/LOCALIDADE: Guarulhos DATA JULGAMENTO: 09/08/2006 Relator: Álvaro Luiz Valery Mirra”. Diante do exposto, julgo prejudicado o pedido de providências formulado pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Lavanderia Wash LTDA ME, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: HEITOR ISSY OZAWA (OAB 327695/SP) (DJe de 09.11.2018 – SP)