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Parecer da CGJ

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CGJSP – RECURSO ADMINISTRATIVO: 1002513-88.2018.8.26.0099

LOCALIDADE: Bragança Paulista DATA DE JULGAMENTO: 15/02/2019 DATA DJ: 20/02/2019 

RELATOR: Geraldo Francisco Pinheiro Franco 

JURISPRUDÊNCIA: Procedente 

LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 237A 

LEI: LCESP – Lei de Custas de SP – 11.331/2002 ART: 29 PAR: 1 

ESPECIALIDADES: Registro de Imóveis

REGISTRO DE IMÓVEIS – Cancelamento de hipoteca que recaiu sobre parte das futuras unidades autônomas a serem construídas em imóvel objeto de incorporação imobiliária  – Frações ideais a que corresponderão futuras unidades autônomas ainda não alienadas pelo incorporador mediante registro de compra e venda ou de compromisso de compra e venda – Cancelamento do registro da hipoteca sobre frações ideais do terreno inferiores à soma das que foram dadas em garantia – Determinação de cobrança de emolumentos como ato único – Art. 237-A da Lei nº 6.015/73 – Recurso não provido.

Título apresentado para exame e cálculo – Consulta do Oficial de Registro de Imóveis sobre a cobrança de emolumentos – Pretensão de imediata aplicação da decisão do Juiz Corregedor Permanente – Necessidade de apresentação do título para protocolo, pois do exame e cálculo não decorre direito ao registro ou à averbação – Pedido não acolhido.

íntegra

PROCESSO Nº 1002513-88.2018.8.26.0099 – BRAGANÇA PAULISTA – INTERESSADO: SÉRGIO BUSSO – PARTE: CARRARO BRAGANÇA 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. – ADVOGADOS:ROBERTO APARECIDO RODRIGUES FILHO, OAB/SP 268.688 e ROSANA RUBIN DE TOLEDO, OAB/SP 152.365. – (79/2019-E) – DJE DE 20.2.2019, P. 25.

REGISTRO DE IMÓVEIS – Cancelamento de hipoteca que recaiu sobre parte das futuras unidades autônomas a serem construídas em imóvel objeto de incorporação imobiliária  – Frações ideais a que corresponderão futuras unidades autônomas ainda não alienadas pelo incorporador mediante registro de compra e venda ou de compromisso de compra e venda – Cancelamento do registro da hipoteca sobre frações ideais do terreno inferiores à soma das que foram dadas em garantia – Determinação de cobrança de emolumentos como ato único – Art. 237-A da Lei nº 6.015/73 – Recurso não provido.

Título apresentado para exame e cálculo – Consulta do Oficial de Registro de Imóveis sobre a cobrança de emolumentos – Pretensão de imediata aplicação da decisão do Juiz Corregedor Permanente – Necessidade de apresentação do título para protocolo, pois do exame e cálculo não decorre direito ao registro ou à averbação – Pedido não acolhido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Bragança Paulista contra r. decisão prolatada em consulta sobre a cobrança de emolumentos para a averbação do cancelamento de hipoteca que recaiu sobre vinte e sete das futuras unidades autônomas a serem construídas no imóvel objeto da matrícula nº 90.186. Contra a r. decisão que determinou a cobrança dos emolumentos como ato único foi interposto recurso pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis (fls. 128/132).

O recorrente alegou, em suma, que a cobrança dos emolumentos na forma prevista no art. 237-A da Lei nº 6.015/73, ou seja, como ato único, somente ocorre quando disser respeito ao empreendimento, não incidindo nas hipóteses que abrangem parte das futuras unidades autônomas. Asseverou que o cancelamento diz respeito a frações ideais a que corresponderão vinte e sete unidades autônomas, de um total de 387 unidades incorporadas que são objeto da garantia hipotecária. Asseverou que a cobrança, nesta hipótese, deve ser feita isoladamente para cada fração ideal a ser objeto do cancelamento da garantia (fls. 128/132).

Foram apresentadas contrarrazões (fls. 142/154).

A douta Procuradora Geral da Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 181/184).

O apresentante do título, que o fez para mero exame e cálculo, requereu o imediato cumprimento da r. decisão recorrida, com expedição de determinação para o cancelamento das hipotecas independente do julgamento do recurso, o que faz com fundamento na Lei Estadual nº 11.331/2002 (fls. 186/188).

Opino.

O procedimento teve início como consulta sobre os emolumentos devidos para o cancelamento da hipoteca que incidiu sobre frações ideais correspondentes a vinte e sete unidades autônomas a serem incorporadas no imóvel objeto da matrícula nº 90.186 do Registro de Imóveis da Comarca de Bragança Paulista.

A consulta, por sua vez, decorreu da apresentação, para exame e cálculo (fls. 01 e 30/32), de título destinado ao cancelamento dessas hipotecas emitido pelo Banco Santander (Brasil) S.A. (fls. 07/09).

A certidão de fls. 15/29 demonstra que foi promovido na matrícula nº 90.186 do Registro de Imóveis de Bragança Paulista o registro da incorporação imobiliária de empreendimento a ser composto por cinco prédios destinados ao uso como apartamentos e salas comerciais.

Em 21 de setembro de 2017 foi promovido o registro de hipoteca que recaiu sobre parcela correspondente a 88,266% das frações ideais a que corresponderão as futuras unidades autônomas especificadas no R. 5 da matrícula nº 90.186 (fls. 27/29).

Para o registro da hipoteca foi realizada cobrança de emolumentos sobre cada uma das frações ideais a que corresponderão as futuras unidades autônomas gravadas com a restrição, o que foi objeto de impugnação acolhida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que, no Processo nº1006348-21.2017.8.26.0099 da Corregedoria Permanente, determinou a cobrança como ato único, na forma do art. 237-A da Lei nº 6.015/73 (fls. 110/112).

Na ocasião o Sr. Oficial de Registro de Imóveis fundamentou a cobrança do registro da hipoteca sobre cada uma das frações ideais no fato de que a garantia não recaiu sobre a totalidade do empreendimento (fls. 70), com adoção de igual fundamento para o uso dessa forma de cobrança para o cancelamento do registro da garantia sobre vinte e sete unidades autônomas.

Contudo, assim como decidido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente para o registro da hipoteca, neste caso concreto também incidem emolumentos para o cancelamento que devem ser cobrados como ato único.

Assim porque não se cuidou de registro de hipoteca que recaiu sobre fração ideal a que corresponderá unidade autônoma determinada, contratada entre o adquirente e o credor da garantia, mas sobre parte do empreendimento correspondente a 88,266% das frações ideais do imóvel que podia ser dado em garantia como um todo ou parcialmente.

cancelamento pretendido, de igual forma, recai sobre parte do empreendimento, ou seja, frações ideais a que corresponderão vinte e sete unidades autônomas, todas ainda de propriedade do incorporador (fls. 15/29).

Em razão disso, o cancelamento será feito mediante averbação única, a abranger as frações ideais especificadas pelo credor da garantia, como ocorreu com o registro da hipoteca que também não incidiu sobre a totalidade do imóvel.

Essa interpretação mantém consonância com o § 1º do art. 237-A da Lei nº 6.015/73 que determina a cobrança dos emolumentos como ato único: “…não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes“. Com efeito, dispõe o referido artigo: “Art. 237-A.  Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizados com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes”.

Portanto, ainda neste caso concreto, os emolumentos devidos para o cancelamento da hipoteca incidente sobre as frações ideais do imóvel descritas no titulo apresentado para exame e cálculo deverão ser objeto de cobrança como ato único.

Essa solução não é alterada pelo uso de fichas auxiliares abertas para as futuras unidades autônomas porque o art. 237-A da Lei nº 6.015/73 é expresso ao determinar a cobrança como ato único independente do número de atos intermediários que deverão ser praticados e, mais, o uso de ficha auxiliar decorre de previsão normativa e não afasta a incidência da norma a ser adotada para a cobrança dos emolumentos devidos pela averbação do cancelamento parcial da hipoteca.

Por essas razões, prevalece a resposta à consulta na forma da r. decisão recorrida.

presente procedimento, por seu lado, não é a via adequada para determinar a averbação do cancelamento da hipoteca porque restrito à consulta sobre a cobrança de emolumentos e porque não houve recusa da prática do ato uma vez que o título foi apresentado para mero exame e cálculo.

A apresentação de título para exame e cálculo não gera protocolo (art. 12, parágrafo único, da Lei nº 6.015/73) e, em consequência, não se presta para a averbação que deverá ser feita, se forem atendidos os requisitos legais, conforme a prioridade decorrente da prenotação (art. 182 da Lei referida).

Uma vez que não realizada a prenotação do título, não há como determinar a prática do ato de averbação porque ausente o requisito previsto no art. 12, “caput” da Lei nº 6.015/73:

“Art. 12. Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante.

Parágrafo único. Independem de apontamento no Protocolo os títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos”.

Assim, para a averbação pretendida deverá o interessado promover a apresentação do título para protocolo, hipótese em que será aplicável o disposto no § 1º do art. 29 da Lei Estadual nº 11.331/2002:

“Artigo 29 – Em caso de dúvida do notário ou registrador sobre a aplicação desta lei e das tabelas, poderá ser formulada consulta escrita ao respectivo Juiz Corregedor Permanente, que, em 5 (cinco) dias, proferirá decisão.

§ 1º – Dessa decisão caberá recurso, no prazo de 5 (cinco) dias, ao Corregedor Geral da Justiça, sem prejuízo da possibilidade de sua pronta aplicação ao caso concreto que tenha ensejado a dúvida”.

 Ante o exposto, o parecer que submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso, com indeferimento do pedido de determinação para a imediata averbação do título em razão da inexistência de prenotação.

Sub censura.

São Paulo, 11 de fevereiro de 2019.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e nego provimento ao recurso.

Ainda, indefiro o pedido de determinação para a imediata averbação do título pelos fundamentos contidos no parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, o que faço anotando que se trata de expediente em que formulada consulta sobre a forma de cobrança de emolumentos de título apresentado para mero exame e cálculo, ou seja, de que não se comprovou a existência de protocolo (art. 12 da Lei nº 6.015/73).

Oportunamente, remetam-se os autos à Vara de origem.

Intimem-se.

São Paulo, 15 de fevereiro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça

Fonte: INR Publicações