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JURISPRUDÊNCIA: REsp 1.740.911-DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. Acd. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, por maioria, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019 (Tema 1002)

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Promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Contrato anterior à Lei n. 13.786/2018. Resolução imotivada pelo promitente comprador. Devolução de valores pagos. Cláusula penal. Pedido de alteração. Sentença constitutiva. Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado. Tema 1002.

Nos casos em que a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, ante a ausência de disciplina legal – até a edição da Lei n. 13.786 de 27/12/2018, a qual irá reger futuros contratos – não há culpa (ou mora) da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato. De acordo com o art. 32, § 2º, da Lei n. 4.591/1964, os contratos de compra e venda, promessa de venda ou cessão de unidades autônomas foram concebidos como irretratáveis, o que deveria conferir segurança tanto ao empreendedor quanto ao adquirente da futura unidade. Apesar de irretratável, a jurisprudência reconheceu excepcionalmente ao promissário comprador o direito (potestativo) de exigir a rescisão do contrato com devolução das parcelas pagas de forma imediata e em parcela única. No caso, ante a discordância do autor com os termos do contrato vigente, ausente previsão legal a propósito do distrato e, consequentemente, da cláusula penal pertinente, não há objeto certo na obrigação a ser constituída por força de decisão judicial. Não há, portanto, como reconhecer como preexistente o dever de restituir valores em desconformidade com o que fora pactuado. A pretensão é exatamente alterar a situação jurídica, com a mudança da cláusula. Dessa forma, a sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeito ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. Assim, a parte condenatória da sentença – restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal – somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada. Em consequência, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.

Fonte: Anoreg