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Jurisprudência: Registro de imóveis – Loteamento – § 2° do art. 18 da Lei n° 6.766/79 – Item 181 do Capítulo XX das NSCJG – Existência de ações cíveis, fiscais e trabalhistas contra o antecessor proprietário da área loteada – Área adquirida em arrematação judicial – Tratamento distinto – Ausência de risco aos futuros adquirentes – Recurso provido

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Apelação nº 1000063-31.2017.8.26.0319

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1000063-31.2017.8.26.0319

Comarca: LENÇÓIS PAULISTA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000063-31.2017.8.26.0319

Registro: 2018.0000378200

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1000063-31.2017.8.26.0319, da Comarca de Lençóis Paulista, em que são partes é apelante EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BOREBI LTDA., é apelado OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE LENÇÓIS PAULISTA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso e julgaram improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 15 de maio de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1000063-31.2017.8.26.0319

Apelante: Empreendimentos Imobiliários Borebi Ltda.

Apelado: Oficial de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de Lençóis Paulista

VOTO Nº 37.343

Registro de imóveis – Loteamento – § 2° do art. 18 da Lei n° 6.766/79 – Item 181 do Capítulo XX das NSCJG – Existência de ações cíveis, fiscais e trabalhistas contra o antecessor proprietário da área loteada – Área adquirida em arrematação judicial – Tratamento distinto – Ausência de risco aos futuros adquirentes – Recurso provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BOREBI LTDA, contra r. sentença que manteve o óbice levantado pelo Oficial de Registro de Imóveis de Lençóis Paulista, obstando registro de loteamento diante da falta de comprovação de que as ações distribuídas contra o antecessor proprietário do imóvel não prejudicarão os futuros adquirentes dos lotes.

Sustenta a recorrente que está cabalmente comprovado que as dívidas do anterior proprietário não prejudicarão futuros compradores dos lotes, tendo em vista que a gleba fora adquirida por arrematação, o que configura aquisição originária de propriedade, inexistindo penhoras ou ônus reais que recaiam sobre a área a ser loteada.

Quanto às ações fiscais, afirma que a jurisprudência do STJ é pacífica quanto à ausência de responsabilidade do arrematante quanto a débitos dessa natureza.

D. Procuradoria opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

DECIDO.

Presentes pressupostos processuais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, o recurso comporta provimento.

O falecido antecessor proprietário da área da matrícula n° 29.191 era Antônio Sanches Tosta, proprietário dos imóveis descritos em duas matrículas-mães: matrículas n° 7.828 (fl. 27/30) e n° 1.203 (fl. 31/35).

Os sócios da recorrente, Cláudio Centinari, José Cardoso Neto, Pedro Pavanello, Irineu Pavanello, João Angelo Pavanello José Pavanello Filho arremataram esses dois imóveis (matrículas n° 7.828 e n° 1.203) nos autos da ação de execução n° 319.01.2009.006232-3, ajuizada pelo Banco do Brasil contra Marlene Aparecida Apetitto e outros (fl. 81/82).

Após o registro da propriedade em favor dos arrematantes e novos desdobros, unificações e abertura de matrículas, o imóvel da matrícula n° 29.191, no qual se busca o registro do loteamento, foi vendido na proporção de 50%, para José Pavanello Filho (R.6, fl. 16), e, em seguida, todos conferiram o imóvel à loteadora recorrente (R.7/29.191, fl. 16).

O proprietário antecessor, Antonio Sanches Tosta, adquiriu a propriedade das áreas em novembro de 1986 (fl. 27 e 32), e o imóvel foi arrematado em 2013 (fl. 80), ostentando, assim, a propriedade por mais de 10 anos.

Quanto à obrigatoriedade de se fazer prova da ausência de risco aos futuros adquirentes dos lotes, além do mencionado § 2° do art. 18 da Lei n° 6.766/79, o Item 181 do Capítulo XX das NSCJG assim dispõe:

181. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões tenham sido expedidas há menos de 6 (seis) meses

Há planilha nos autos indicando que o referido antecessor possuía contra si 56 ações cíveis e fiscais, além de ações trabalhistas, atingindo um total, naquela oportunidade, de R$ 2.501.445,26 (fl. 6 e 73) em valores discutidos.

Sucede que a aquisição da área na qual se busca o registro do loteamento não decorreu de simples avença onerosa e bilateral, mas sim de arrematação judicial, o que traduz necessariamente tratamento distinto em relação a eventual alienação voluntária do bem pelo proprietário que apresente contra si ações e obrigações vencidas.

Quanto à natureza da aquisição, deve ser anotado que a arrematação não é modo originário de aquisição de propriedade.

Embora essa tese tenha prevalecido neste Conselho Superior por um breve período, já se retomou o entendimento consolidado de que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade. Neste sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – FERIMENTO DOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – RECURSO DESPROVIDO” (apelação nº 9000002-19.2013.8.26.0531, Rel. Des. Elliot Akel, j. em 02/09/2014).

Contudo, independentemente de se tratar de aquisição derivada de propriedade, o caso concreto envolve, em verdade, a limitação de eventual responsabilidade do arrematante por eventual débito existente em desfavor do titular da propriedade do bem alienado judicial. E aqui, há de se observar que o arrematante não assume, de forma alguma, qualquer ônus ou responsabilidade sobre débitos do executado que tem seu imóvel levado a leilão judicial,

Para além da inexistência de responsabilidade a qualquer título pelo arrematante por débitos pessoais do executado que tem o bem arrematado em leilão judicial, exceção óbvia às obrigações ambulatórias que figurem no edital, observa-se de fato que não existe qualquer registro ou averbação de ações reais ou reipersecutórias junto à matrícula do imóvel objeto do loteamento, além de inexistirem quaisquer ônus reais, tais como penhora, hipoteca, alienação fiduciária ou decretação de indisponibilidade (fl. 13/16).

E, mesmo que existissem alguma oneração sobre o bem, haveria se de avaliar, em concreto, se não se enquadraria naqueles casos em que a arrematação transfere o direito de garantia sobre o bem para o saldo obtido com a arrematação, entregando-se o bem isento de ônus ao arrematante.

Assim, nada obstante a existência de diversas ações contra o anterior proprietário, não há qualquer constrição existente por dívidas de Antônio Sanches Tosta, como se vê da referida certidão da matrícula n° 29.191, o afastaria, inclusive, o risco de reconhecimento de fraude à execução.

Expedida a carta de arrematação em 1° de abril de 2013 (fl. 34), mesmo o prazo decadencial de anulação da arrematação já estaria fulminado a esta altura (art. 178, inciso II, do Código Civil).

Não bastasse, ainda que houvesse outras constrições, o que não é o caso, o valor dos créditos estaria sub-rogado no preço da arrematação, já que o imóvel fora a leilão e arrematado em 2013 (art. 980 do Código de Processo Civil), em ação judicial já transitada em julgado e com carta de arrematação já registrada.

Pensar de forma diversa seria responsabilizar o arrematante, que confiou na segurança jurídica estatal, pagou o preço e arrematou o bem, por todos os encargos vinculados ao anterior proprietário, o que comprometeria a eficiência da tutela executiva, em ofensa à segurança jurídica.

E refoge à lógica da arrematação judicial de bem por particular, no âmbito de processo executivo, a permanência dos efeitos de garantia patrimonial do bem sobre as dívidas que, em verdadeiro concurso de credores, haveriam de ser pagas com o saldo da arrematação, sendo impossível nova penhora sobre o bem arrematado por conta de débitos anteriores ou atuais havidos pelo devedor executado (STJ, REsp 866.191/SC 1ª T. rel. Min. Teori Albino Zavascki j. 22.02.2011 DJe 28.02.2011).

O valor da arrematação do imóvel, transferido ao Juízo do Inventário de Antonio Sanches Tosta, perfaz a quantia de R$ 608.096,81 (fl. 82), e será esse valor que responderá pelas dívidas do anterior proprietário, devendo os credores do de cujos formular pedido de habilitação naqueles autos, reduzindo o risco de oneração do imóvel arrematado a essa altura.

Não bastasse, a apelante apresentou bens de sua propriedade e de seus sócios que, em estimativa idónea apresentada, seriam aptos a suportar eventuais débitos do anterior proprietário (fl. 97/119), não havendo, também por esse motivo, risco a futuros adquirentes dos lotes.

Tratando-se de sociedade limitada cuja integralização do capital social foi feita por conferência do imóvel objeto do loteamento (fl. 16, R.7/29.191), os bens dos sócios responderiam por eventuais obrigações sociais, no limite dessa participação no capital social, nos termos do art. 1.052 do Código Civil.

Sendo assim, de fato, mostra-se viável o registro do loteamento, com superação do óbice apresentado.

Por todo o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator 

Fonte: DJe SP de 22.06.2018