Incorporação imobiliária – Ação penal em curso contra os sócios administradores da incorporadora – Possibilidade da exigência das certidões dos sócios nos termos das NSCGJ – Cabimento do registro por não afetar a viabilidade econômica da incorporação, devendo, todavia, constar no registro imobiliário e nos documentos de venda das unidades a informação relativa à ação penal por sua relevância e publicidade nos termos do artigo 37 da lei n. 4.591/64, por analogia – Recurso provido com determinação.

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Apelação nº 1018482-43.2017.8.26.0564

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1018482-43.2017.8.26.0564

Comarca: SÃO BERNARDO DO CAMPO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1018482-43.2017.8.26.0564

Registro: 2018.0000798021

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1018482-43.2017.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são apelantes LEVI MECA GALFARO e GALFARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente, com observação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 4 de outubro de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1018482-43.2017.8.26.0564

Apelantes: Levi Meca Galfaro e GALFARO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Bernardo do Campo

VOTO N.º 37.565

Incorporação imobiliária – Ação penal em curso contra os sócios administradores da incorporadora – Possibilidade da exigência das certidões dos sócios nos termos das NSCGJ – Cabimento do registro por não afetar a viabilidade econômica da incorporação, devendo, todavia, constar no registro imobiliário e nos documentos de venda das unidades a informação relativa à ação penal por sua relevância e publicidade nos termos do artigo 37 da lei n. 4.591/64, por analogia – Recurso provido com determinação.

Trata-se de apelação interposta por Levi Meca Galfaro contra a r. decisão de fls. 577/580, que manteve a recusa do registro de incorporação imobiliária em razão da existência de ação criminal em curso em face dos sócios da Incorporadora.

Sustenta o recorrente não ser devida a apresentação das certidões criminais dos sócios da incorporadora ou, sucessivamente, competir o registro mesmo diante das certidões criminais por não afetarem o empreendimento e os direitos dos futuros adquirentes; por fim, ressaltou a impossibilidade de oposição aos futuros adquirentes das restrições não constantes da matrícula na forma da Lei n. 13.097/15 (a fls. 589/616).

A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (a fls. 630/633).

É o relatório.

A alteração ocorrida nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça não impede a exigência da apresentação das certidões criminais dos sócios da pessoa jurídica incorporadora que podem ser solicitadas a critério do Oficial do Registro Imobiliário em consideração às particularidades da situação concreta da incorporação protocolada para registro.

Desse modo, não houve qualquer afronta às Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça da parte do Sr. Oficial do Registro Imobiliário, pelo contrário.

A qualificação registral negativa decorreu exclusivamente da existência de certidões criminais relativas aos sócios administradores da incorporadora, os quais estão sendo processados pelo crime de corrupção ativa em decorrência da atividade exercida pela empresa incorporadora (a fls. 109/110, 132/135 e 126/130).

Não há restrições nas demais certidões pessoais dos sócios e as existentes atinentes a ações cíveis em face da incorporadora não apresentam risco aos adquirentes das unidades em consideração a seu montante frente ao patrimônio da incorporadora.

Desse modo, compete examinar se as certidões criminais têm aptidão jurídica para impedir o registro da incorporação na forma decidida pelo Sr. Registrador e mantida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente ao julgar procedente a dúvida.

O artigo 32, alínea “b”, e seu parágrafo 5º, da Lei n. 4.591/64, têm a seguinte redação:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

(…)

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

(…)

§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.

O artigo 37 da Lei n. 4.591/64, dispõe:

Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometêlo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.

A esta altura é possível examinar a interpretação e aplicação desses dispositivos legais, considerada sua estrutura e função.

Respeitada a compreensão do Sr. Oficial, a presença da certidão positiva de ação criminal não tem o condão de, sempre, implicar na impossibilidade do registro de incorporação.

Para tanto basta observar as disposições do artigo 32, parágrafo 5º, e do artigo 37 da Lei n. 4.591/64 permitirem o registro da incorporação mesmo com a presença de ações judiciais ou de ônus reais e fiscais.

A finalidade do disposto no artigo 32, alínea “b”, da Lei n. 4.591/64 é voltada ao interesse coletivo acerca da proteção dos futuros adquirentes, objetivando a diminuição dos riscos na adesão ao empreendimento ligado à execução de edificações imobiliárias (incorporação).

Nesse sentido é a compreensão de Caio Mario da Silva Pereira (Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Forense, 1996, p. 263):

A prova de que pode livremente vender, ou de que não sofre embaraços para a alienação e de que não expõe os candidatados a riscos na aquisição, faz-se, quanto ao imóvel, pela demonstração de inexistirem ônus reais sobre ele nem débitos fiscais; quanto às pessoas dos alienantes e do incorporador, com a certidão de quitação fiscal e a negativa de protestos e de ações. Quem tem título protestado ou está sendo acionado não tem o patrimônio livre e, pois, não se acha habilitado para mobilizar capitais alheios. A negativa de ação criminal é um luxo do legislador ou um excesso de cautela.

A função da exigência das certidões é a demonstração da regularidade jurídica do terreno e a condição financeira da incorporadora, bem com permitir ciência aos futuros adquirentes da situação jurídica da incorporadora.

A respeito, transcrevo o entendimento de José Marcelo Tossi Silva (Incorporação imobiliária. São Paulo: Atlas, 2010, p. 102):

A existência de ônus fiscal ou real não impede o registro da incorporação, salvo se impeditivos de alienação, como previsto no p. 5º do artigo 32. Entre os ônus impeditivos de alienação estão, por exemplo, a cláusula de inalienabilidade instruída em relação ao proprietário do terreno.

(…)

Existentes ações ou protestos de títulos, deve o Oficial de Registro de Imóveis exigir esclarecimentos sobre sua natureza, com certidões complementares, exceto se puder desde logo, pela certidão do distribuidor, verificar que não terão repercussão econômica capaz de atingir o imóvel, ou a ele não são relativas.

No caso ora em julgamento, não era possível a recusa do registro pela simples presença das certidões criminais dos sócios administradores da incorporadora, competindo sua análise frente ao empreendimento, especialmente, no aspecto econômico e segurança jurídica do terreno no qual realizada a incorporação imobiliária.

Nessa perspectiva, ao analisar o artigo 32, b e par. 5º, e o artigo 37, da Lei n. 4.591/64, afirma Arnaldo Rizzardo (Condomínio edilício e incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 293):

A redação da letra ordena a apresentação de certidões negativas, dando a entender que não pode haver qualquer dívida, encargo ou gravame. Na realidade, essa exegese literal conduz a imprimir maior garantia e segurança na incorporação. Entretanto, por força de dois dispositivos, abaixo citados, entende-se que a existência de dívidas, encargos ou gravames não inviabiliza a incorporação, e que apresentação de documentos sobre a sua existência tem o escopo de prevenir os adquirentes das unidades.

(…)

Em linhas gerais, o registro somente deverá ser recusado quando presentes fortes indícios de incontornáveis prejuízos para os futuros compradores de unidades autônomas.

Estabelecida a premissa da possibilidade do registro da incorporação imobiliária mesmo com a presença de certidões criminais, passo a verificação de sua repercussão para os fins exigidos pela legislação incidente.

Não há dúvida da gravidade da imputação existente acerca da suposta prática do crime de corrupção ativa pelos sócios administradores da incorporadora, relativo ao objeto social desta.

Não obstante, deve ser considerado o fato de a ação penal estar em curso e, principalmente, não haver indicações de ações de natureza civil movidas em face dos referidos sócios da incorporadora ou notícia de semelhante por força daquela.

Tampouco há notícias concretas da utilização da empresa para fins ilícitos por abuso de personalidade jurídica.

Diante disso, não há elemento efetivo que afete a incorporação imobiliária em potencial prejuízo dos futuros adquirentes das unidades a serem construídas; apesar da referida relevância da ação penal para os fins da incorporação imobiliária e o direito dos adquirentes em ter ciência dessa importante circunstância.

Ora, se é possível o registro da incorporação diante de ônus reais e fiscais, não há, na excepcionalidade deste caso concreto, fundamento legal para se negar o registro da incorporação imobiliária.

Contudo, por analogia, compete aplicar o disposto no artigo 37 da Lei n. 4.591/64, com o escopo da publicidade do fato, permitindo o acesso a todos os interessados, especialmente, potenciais adquirentes quanto à existência de processo criminal em curso contra os administradores da incorporadora.

Assim, esta informação deverá contar de todas as certidões expedidas pelo registro imobiliário e nos documentos de venda das unidades.

Nesse sentido, é uníssona a doutrina acima referida, conforme segue:

O candidato que fechar negócio, e firmar contrato de aquisição com a referência expressa ao débito fiscal, ao direito real ou à ação, corre certamente o risco, porém conscientemente. Está a coberto de uma surpresa. E, se assim faz porque quer, não está iludido nem enganado (Caio Mário da Silva Pereira, op. cit., p. 270).

Eventual existência de ônus real ou fiscal, ou de ação que possa comprometer os alienantes, deve ser obrigatoriamente mencionada pelo incorporador em todos documentos de ajuste, na forma do artigo 37 da Lei n. 4.591/64 (José Marcelo Tossi Silva, op. cit., p. 102).

Já o artigo 37, também quanto aos imóveis gravados de ônus real ou fiscal, ou se existir ação que possa comprometer a situação do alienante, e que, por coerência com o sistema jurídico, se estendem a ônus e gravames decorrentes de obrigações de outra natureza, manda que seja o fato mencionado nos documentos de constituição da incorporação e nos de venda das unidades: “Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação” (Arnaldo Rizzardo, op. cit., p. 293).

O artigo 54 e 55 da Lei n. 13.097/15 não tem relevância direta neste processo de dúvida registral, em virtude de seu objeto envolver os requisitos para o registro da incorporação imobiliária nos termos da Lei n. 4.591/64 e não a oposição de situações jurídicas reais, o que ocorrerá a partir do registro.

Por todo o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente e determinar o registro da incorporação na qual deverá constar em todas as certidões expedidas pelo registro imobiliário e nos documentos de venda das unidades a informação relativa à ação penal em curso em face dos sócios administradores da incorporadora, nos termos do artigo 37 da Lei n. 4.591/64.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.12.2018 – SP]