1ªVRP/SP: Registro de Imóveis. Retificação de área. Como das informações registrárias não se infere a medida faltante, por não haver angulação na deflexão do imóvel, é imprescindível ou a apresentação da planta e memorial descritivo ou a retificação bilateral, tendo em vista que a inovação descritiva poderá atingir interesses de terceiros de boa fé.

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PROCESSO 1127597-96.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1127597-96.2018.8.26.0100

1127597-96.2018.8.26.0100 Pedido de Providências Reqte.: 17º Oficial de Registro de Imóvies Interesdos.: Elcio Roberto Pinhata e Marcia Campalle Pinhata – Sentença (fls.47/50): Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Elcio Roberto Pinhata, o qual pretende a retificação da matrícula nº 69.128, consistente na inserção da área de superfície, por meio de mero cálculo matemático. A qualificação negativa derivou da constatação de que o imóvel possui formato irregular, estando inserido em quadra com também de formato irregular. Salienta que, na descrição do imóvel, não constam os angulos de deflexão, de modo que não é possível ter certeza da figura geométrica formada pelo imóvel e consequentemente nem a área superficial do imóvel, por mero cálculo matemático. Juntou documentos às fls.07/36. O interessado não apresentou impugnação junto a este Juízo, conforme certidão de fl.41, contudo manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial. Argumenta que a Lei de Registros Públicos, em seu artigo 213, inciso I, não versa sobre a necessidade do imóvel ser retangular para a viabilidade da inserção de medidas, sendo que seu pedido encontra embasamento no Capítulo XX, itens 137.1, 137.2 e 138 (fls.15/18). O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.44/45). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como o D. Promotor de Justiça. Verifico que o óbice, consistente na ausência da apresentação de planta ou memorial descritivo para a retificação da área pleiteada, tem amparo no princípio da especialidade objetiva (artigos 176 e 212 da Lei 6.015/73), cujas regras impedem o registro de títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior, sendo necessário que a caracterização no negócio entabulado repita os elementos de descrição constantes do registro (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). E ainda, conforme ensina Luiz Guilherme Loureiro: “Em virtude do principio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o Registro deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito. Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que reflita perfeitamente a realidade”. (Registros Públicos – Teoria e Prática – 2ª ed. – Editora Método). Logo é imperiosa a informação concernente a área do imóvel, que poderá ser obtida nos registros anteriores através de certidão até a origem da transcrição nº 75.356 do 15º RI e eventualmente de outros registros. Caso não haja elementos suficientes de identificação, é imperiosa a realização de levantamento técnico, necessário para a apuração da divergência entre o erro das medidas constantes na matrícula e a real metragem do lote, conforme previsto na Lei de Registros Públicos, oportunidade em que serão produzidas as provas, com a juntada de levantamento topográfico e memorial descritivo para a correta especificação do imóvel. Verifica-se na presente hipótese que não se trata de retificação unilateral, prevista no artigo 213, I, “e” da Lei de de Registros Públicos, possível por singelo cálculo aritmético. O registrador em dúvidas sobre a forma geométrica formada pelo perímetro do imóvel em questão, já que o registro não tem angulos de deflexão. Tal questão já foi apreciada pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, no CG nº 2484/02: “Se o imóvel tem formato geométrico regular, portanto conhecendo-se seus ângulos de deflexão, que sejam retos, conhecidas as perimetrais, a determinação da área de superfície não demanda mais que mero cálculo, destarte sem necessidade de chamamento de terceiros ao feito. Às vezes, inclusive, a própria perimetral, acaso desconhecida, pode ser inferida do confronto com registro vizinho, tanto quanto o formato do imóvel pode ser extraído da verificação de plantas oficiais arquivadas na serventia” E ainda: “De toda a maneira, porém, serão sempre dados registrários, tabulares, que poderão permitir a conclusão de que a inserção de área de superfície encerra mera correção indiferente a terceiros, porque intra muros, decorrente de mero cálculo, até.” (CG nº 360/2004). “A retificação unilateral do registro, por decisão do Juiz Corregedor Permanente (artigo 213, parágrafo Io, da Lei n° 6.015/73), somente se admite em casos especiais, em que o erro ou os dados faltantes, bem como a inexistência potencial de prejuízo a terceiros, podem ser apurados mediante análise dos elementos registrários. Assim ocorre, por exemplo, na inserção da área total em imóvel que tem formato regular e ângulos retos de deflexão, sendo previamente conhecidas as medidas perimetrais, pois neste caso a área é apurada por simples cálculo aritmético.” (CG 222/2004) Daí conclui-se que, como das informações registrárias não se infere a medida faltante, por não haver angulação na deflexão do imóvel, é imprescindível ou a apresentação da planta e memorial descritivo ou a retificação bilateral, tendo em vista que a inovação descritiva poderá atingir interesses de terceiros de boa fé. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Elcio Roberto Pinhata, e consequentemente mantenho as exigências formuladas. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 27 de fevereiro de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP 639).

Fonte: Portal do RI